前期准备

1. 明确评估基本事项：评估机构与委托方沟通，明确评估目的，如交易、抵押、征收补偿等；确定评估对象的具体信息，包括房屋的位置、面积、户型、建筑结构、建成年代等；明确评估时点，一般以委托评估之日或相关规定的特定日期为准。
2. 签订评估委托合同：双方就评估事宜达成一致后，签订正式的评估委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估费用、交付时间、保密条款等。

实地查勘

1. 查看房屋状况：评估人员实地查看房屋的外观、建筑结构、内部装修、设施设备等情况，检查房屋的使用状况、维护保养程度以及是否存在损坏或质量问题等，并拍摄相关照片作为记录。
2. 考察周边环境：对房屋周边的环境进行考察，包括交通状况、配套设施（如学校、医院、商场、公园等）、周边景观、噪音情况、空气质量等，这些因素都会对房产价值产生影响。

收集资料

1. 权属资料：收集房屋的权属证书、土地使用证、购房合同等相关文件，以确认房屋的产权归属、土地性质、使用年限等信息。
2. 市场资料：收集常德市房地产市场的相关资料，包括近期类似房屋的交易案例、租金水平、房地产市场价格走势、供求关系等信息，以便为评估提供市场参考依据。
3. 其他资料：根据具体情况，可能还需要收集房屋的规划许可证、建筑工程竣工验收报告、物业管理费标准、当地房地产政策法规等资料。

选择评估方法

1. 比较法：若当地房地产市场比较活跃，有较多类似房屋的交易案例，优先选用比较法。通过选取与评估对象类似的可比实例，对其交易价格进行修正和调整，从而得出评估对象的市场价值。
2. 收益法：对于有租赁收益或潜在租赁收益的房产，如商铺、写字楼等，可采用收益法。通过预测房产未来的净收益，并将其折现到评估时点，以确定房产的价值。
3. 成本法：当评估对象的市场交易案例较少，或者是新建房屋等情况时，可选用成本法。成本法是通过估算建造与评估对象相同或类似房产所需的各项成本费用，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等，来确定房产的价值。
4. 假设开发法：对于在建工程或待开发土地等，通常采用假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

计算评估价值

1. 运用选定方法计算：根据所选用的评估方法，将收集到的相关数据代入相应的计算公式进行计算。例如，使用比较法时，要对可比实例的交易价格进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等；使用收益法时，要确定合适的收益年限、报酬率等参数进行折现计算。
2. 多方法综合分析：如果同时采用了多种评估方法，需要对不同方法得出的结果进行分析和比较。若结果差异较大，要分析原因，对不合理的结果进行调整或重新计算，最终确定一个合理的评估价值。

撰写评估报告

1. 内容撰写：评估报告应包含封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等内容。在报告中，要详细说明评估对象的基本情况、评估目的、评估时点、评估依据、评估方法、评估过程以及最终的评估结果等。
2. 审核定稿：评估报告撰写完成后，由评估机构内部的审核人员对报告的内容、数据计算、评估方法的运用、结论的合理性等进行审核。审核通过后，根据审核意见进行修改完善，最终定稿。

交付报告与归档

1. 交付报告：将审核通过的评估报告交付给委托方，并按照委托合同的约定，提供必要的解释和说明服务。
2. 资料归档：将评估过程中收集的各种资料、实地查勘记录、计算底稿、评估报告等进行整理归档，以便日后查阅和追溯。