一、评估准备阶段

1. 明确评估对象与范围
   • 拆迁方（如征收部门）确定厂房拆迁范围后，书面通知被拆迁企业需配合评估的事项，包括评估对象（厂房建筑物、土地、设备等）、评估目的（用于拆迁补偿）及需提供的资料清单（如房产证、土地使用证、设备清单、营业执照等）。
   • 被拆迁企业需整理产权证明（如无完整证件，需提供历史建设资料或相关部门认定文件）、资产清单（明确机器设备型号、购置时间、使用状况等），为评估提供基础信息。
2. 选定评估机构
   • 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，由拆迁方与被拆迁企业协商选定具备资质的评估机构；协商不成的，通过抽签、摇号等公开随机方式确定（临沂市通常由房屋征收部门组织，邀请公证机构监督）。
   • 确认评估机构在山东省或临沂市住建部门备案，且评估人员持有有效房地产估价师证书。

二、实地勘察与资料收集阶段

1. 现场查勘
   • 评估机构组织估价师团队进入厂房现场，对以下内容进行实地核查：
     • 建筑物：结构类型（钢结构、砖混、砖木等）、建筑面积（实测与证载对比）、建成年代、成新率（外观、内部结构完好度）、附属设施（如电梯、消防系统、水电管网）。
     • 土地：性质（国有 / 集体）、面积、剩余使用年限、容积率、地形及周边配套（交通、产业聚集度等）。
     • 机器设备：区分可搬迁设备（记录型号、重量、搬迁难度）和不可搬迁设备（评估残值或重置价），拍照存档并注明使用状态。
     • 经营状况：若涉及停产停业损失，需核实企业实际经营情况（如生产规模、近 3 年营收、员工数量），查看营业执照、纳税凭证等。
   • 被拆迁企业应派专人陪同，对查勘记录（如尺寸、照片、设备信息）签字确认，避免遗漏或误判。
2. 补充资料核实
   • 评估机构对企业提供的产权证明、规划许可、租赁合同等资料进行真实性核查，必要时向不动产登记部门、税务部门调取备案信息，确保评估对象合法性（如是否属于违法建筑，需依据临沂当地历史遗留建筑认定政策处理）。

三、评估测算与报告编制阶段

1. 选择评估方法
   • 根据厂房特点和市场数据，选用合适的评估方法（可交叉验证）：
     • 市场比较法：参考临沂同区域近期同类厂房拆迁补偿案例或交易价格，修正区位、结构、成新率等差异。
     • 成本法：计算重置成本（当前重建同等厂房的建材、人工费用）减去折旧（按使用年限或成新率），适用于新建或缺乏交易案例的厂房。
     • 收益法：对有持续经营收益的厂房，估算未来预期收益现值（需结合停产停业期限、利润率等）。
     • 基准地价修正法：针对土地部分，参考临沂市最新基准地价，修正容积率、土地使用年限等因素。
2. 编制初步评估报告
   • 评估机构根据勘察数据和测算结果，编制《初步评估结果报告》，内容包括：评估对象基本信息、评估方法、价值时点（征收决定公告之日）、分项评估价值（建筑物、土地、设备、停产损失等）及总价值。

四、异议处理与报告确认阶段

1. 公示与复核
   • 拆迁方将初步评估结果在拆迁范围内公示（通常不少于 5 日），听取被拆迁企业意见。
   • 被拆迁企业对结果有异议的，应在收到报告后 10 日内书面申请评估机构复核；评估机构需在 10 日内出具复核意见，改变原结果的需说明理由，未改变的需书面告知。
2. 专家鉴定（如必要）
   • 对复核结果仍有异议的，被拆迁企业可向临沂市房地产价格评估专家委员会申请鉴定（需在收到复核结果 10 日内提出）。
   • 专家委员会在 30 日内组织专家审核，出具鉴定意见（若评估报告存在技术问题，需责令评估机构修正）。
3. 出具正式评估报告
   • 经异议处理或鉴定确认后，评估机构出具正式《房屋征收评估报告》，加盖机构公章和估价师签字，送达拆迁方和被拆迁企业，作为补偿谈判或裁决的依据。

五、评估结果应用阶段

• 拆迁方依据最终评估报告，结合当地补偿政策（如《临沂市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》），制定具体补偿方案，与被拆迁企业协商签订补偿协议。
• 若协商不成，拆迁方可依法申请政府作出补偿决定，评估报告作为法定依据之一；被拆迁企业对补偿决定不服的，可通过行政复议或诉讼维权。