一、前期准备：明确需求与选定评估机构（核心启动环节）

1. 明确评估需求与范围
   企业需先梳理经营损失的核心原因（如拆迁、火灾、侵权等），并界定评估的关键参数：
   • 损失期间：明确经营受影响的具体时间段（如拆迁导致的 2024 年 3 月 - 8 月停产期、火灾后的 4 月 - 6 月停业期）；
   • 损失类型：区分直接损失（如设备维修、存货损毁）与间接损失（如利润减少、固定成本增加）；
   • 评估用途：确定报告用于拆迁补偿协商、保险理赔，还是法院诉讼（不同用途对评估标准、证据要求不同，需提前明确）。
2. 筛选并委托合规评估机构
   需选择具备 资产评估资质（由财政部门备案）、熟悉吕梁本地政策（如拆迁补偿标准、行业经营特点）的机构，避免委托无资质的 “黑中介”。
   • 筛选标准：
     • 查看营业执照经营范围是否包含 “资产评估”“经营损失评估”；
     • 确认机构是否在山西省财政厅或吕梁市财政局备案（可通过政府官网查询）；
     • 优先选择有吕梁本地案例经验的机构（如前文提及的山西宝旺资产评估有限公司、山西信瑞达资产评估事务所）。
   • 签订委托协议：明确评估范围、时间周期、费用、双方权责（尤其需约定 “评估报告需符合后续用途的合规要求”，如拆迁补偿需符合《吕梁市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》）。

二、资料收集：夯实评估的数据基础（核心依据环节）

1. 企业需提供的核心资料

   资料类别	具体内容示例	用途说明
   经营主体资质	营业执照、税务登记证、行业经营许可证（如餐饮需食品经营许可证、工业需排污许可证）	确认企业经营合法性，排除 “无证经营” 导致的损失不被认可的风险
   财务数据	近 3-5 年利润表、资产负债表、现金流量表；损失期间的成本明细（如房租、工资、水电费）	对比 “损失前正常利润” 与 “损失期间实际收益”，测算利润损失
   经营记录	销售台账、订单合同、进货凭证、纳税申报表（增值税、企业所得税）；员工考勤记录	验证经营数据真实性（如纳税申报表可佐证营业额，避免企业虚报收入）
   损失相关证明	拆迁通知、火灾事故认定书、侵权行为证据（如竞争对手不正当竞争的截图）、维修报价单	证明 “损失与事件存在直接因果关系”，明确损失的起始时间和影响范围
   行业参考资料	吕梁本地同行业的平均毛利率、营业额增长数据（如吕梁餐饮协会报告、统计局数据）	若企业自身数据不完整，可通过行业数据辅助测算（尤其适用于小微企业）

2. 评估机构的第三方核验
   为确保资料真实性，机构需进行核验：
   • 财务数据：对接税务部门查询企业纳税记录，核实营业额是否与申报一致；
   • 损失证据：实地查看受损现场（如拆迁中的厂房、火灾后的店铺），拍摄照片、录制视频，记录设备损毁、经营中断的实际情况；
   • 行业数据：从吕梁市统计局、行业协会获取官方行业数据，交叉验证企业提供的行业参考值。

三、现场勘查与访谈：补充客观事实依据（实地验证环节）

1. 现场勘查
   • 经营场所：查看企业规模（如厂房面积、店铺客流量）、设备状态（如受损设备是否可修复、闲置设备的数量）、经营中断的实际影响（如拆迁中的厂房是否已停工、火灾后的店铺是否无法营业）；
   • 周边环境：若涉及外部因素（如拆迁、隔壁施工），需勘查事件对企业的直接影响（如施工噪音是否导致餐饮客流量下降、拆迁围挡是否阻断店铺入口）。
2. 人员访谈
   • 企业负责人：了解经营模式（如是否有固定客户群体、季节性经营特点）、损失期间的应对措施（如是否尝试临时经营、客户流失情况）；
   • 财务人员：核实财务数据的计算逻辑（如毛利率的测算方式、固定成本的分摊标准）；
   • 员工 / 客户（可选）：通过员工了解停工期间的工作状态（如是否停工待岗），通过老客户了解 “事件是否影响其消费选择”（辅助测算客户流失导致的间接损失）。

四、评估测算：选择方法并计算损失金额（核心技术环节）

1. 方法选择原则
   • 若涉及设备损毁、存货损失：优先用 成本法（如火灾损毁的设备，按 “修复费用” 或 “重新购置成本 - 折旧” 测算）；
   • 若有大量同类案例：优先用 市场法（如吕梁某片区多家商铺因拆迁停业，可参考已补偿企业的 “每平方米营业额损失标准” 测算）；
   • 若核心损失是利润减少：优先用 收益法（如企业因侵权导致营业额下降，按 “损失前 3 年平均净利润率 × 损失期间预计营业额” 测算）。
2. 具体计算逻辑（以收益法为例）
   以吕梁某餐饮企业因拆迁停业 6 个月为例：
   • 步骤 1：确定正常经营基准期（如 2023 年 1-12 月，无特殊影响的完整年度），计算月均净利润 = 2023 年总净利润 ÷12=15 万元 / 月；
   • 步骤 2：分析损失期间的影响因素（如拆迁通知发布后，2024 年 3 月起客流量下降，4-8 月完全停业），确定 “部分损失期”（3 月，月净利润降至 5 万元）和 “完全损失期”（4-8 月，月净利润为 0，且需承担固定成本 3 万元 / 月）；
   • 步骤 3：计算总损失 =（15-5）×1 +（15+3）×5=10 + 90=100 万元（注：完全损失期需加固定成本，因企业虽无收入，但仍需支付房租、工资等）。

五、报告出具与审核：形成合规的评估成果（最终输出环节）

1. 评估报告的核心内容
   • 评估机构资质：列明机构备案编号、评估师资格证号；
   • 评估对象与范围：明确企业名称、损失期间、损失类型；
   • 评估依据：引用的法律法规（如《国有土地上房屋征收与补偿条例》）、数据来源（如税务记录、行业数据）；
   • 评估方法与计算过程：详细说明选择某方法的原因，及具体计算公式、参数取值（如 “月均净利润 15 万元” 的计算依据是 2023 年财务报表）；
   • 评估结果：明确最终损失金额（如 “本次评估确定吕梁 XX 企业 2024 年 3-8 月经营损失为 100 万元”）；
   • 声明与附件：声明 “报告仅用于约定用途”，附件包含收集的资料复印件（如营业执照、纳税记录、现场照片）。
2. 内部审核与修正
   机构需通过 “三级审核”（项目组初审→部门复审→总工终审），检查数据逻辑、方法合规性，若发现问题（如行业数据过时、计算错误），需重新补充资料并修正结果。