一、评估前：委托准备阶段的注意事项

1. 明确评估目的，匹配评估方向

• 交易 / 转让 / 并购：需明确是否包含 “地上附着物（果树、设施）+ 土地使用权”，是否涉及承包权流转（而非所有权），避免资产范围遗漏。
• 抵押贷款：银行通常对 “盛产期果树” 估值认可度更高，需提前整理果树挂果率、近 3 年产量数据，同时确认土地性质（农用地抵押需符合《农村土地承包法》规定，集体土地需集体经济组织同意）。
• 拆迁补偿：需重点标注 “不可迁移设施”（如滴灌系统、大棚、看护房），并留存设施建设合同、发票等，避免补偿标准争议。
• 资产核算 / 税务申报：需符合会计准则（如《企业会计准则第 5 号 —— 生物资产》）对 “生产性生物资产（果树）” 的计量要求，区分 “幼龄树、初产期树、盛产期树” 的核算差异。

2. 全面梳理资产权属，确保合规性

• 土地相关：土地承包经营权证、租赁合同（需明确剩余承包年限）、集体土地流转备案证明（若涉及流转），确认土地用途是否为 “果园” 或 “农用地”，避免违规用地（如耕地擅自改种果树）。
• 果树及设施相关：苗木采购合同、定植记录（证明树龄）、设施建设审批文件（如大棚建设是否符合农业设施用地标准）。
• 其他：若果园为企业所有，需提供营业执照、公司章程；若为个人所有，需提供身份证及产权声明。

3. 选择合规专业的评估机构

• 资质要求：必须具备 资产评估机构执业资格证书，若涉及土地评估，还需具备土地估价机构资质；评估人员需持有注册资产评估师（或农业资产评估专业人员）证书。
• 行业经验：优先选择有 “农业资产（尤其是果园、林地）评估经验” 的机构，避免选择仅擅长工业 / 房产评估的机构（易忽视果树生长特性、农业生产风险等因素）。
• 独立性：确保评估机构与委托方、被评估果园无利益关联（如无股权、债权关系），避免评估结果偏向性。

二、评估中：现场勘查与数据核查的注意事项

1. 果树核心指标的核实（最关键）

• 树龄确认：通过 “年轮取样（局部钻孔）、定植记录核对、当地农业部门档案查询” 三重验证，尤其警惕 “老园翻新后虚报树龄”（盛产期果树估值是幼龄树的 3-5 倍）。
• 品种核实：需现场比对果实 / 叶片特征，结合品种登记证书（如 “寒富苹果”“绥李 3 号” 等地方特色品种），避免将 “普通品种” 按 “优质高价品种” 估值。
• 长势与产能：记录 “亩植株数、株高、冠幅、健康状况（是否有病虫害、枯梢）”，并结合近 3 年 实际产量记录（而非预估）、销售凭证，计算 “亩均产能”，避免 “高估产能”。

2. 土地及基础设施的细节核查

• 土地面积：以 “实测面积（GPS 定位）” 为准，而非 “承包合同标注面积”（避免 “图纸面积与实际面积差异”，常见误差 5%-10%）。
• 土地质量：通过 “土壤检测报告” 确认土壤肥力（有机质含量、pH 值）、灌溉条件（是否靠近水源、灌溉方式为滴灌 / 漫灌），这些直接影响果树生长潜力（如肥沃土壤的果树产能可提升 10%-20%）。
• 基础设施估值边界：明确哪些设施纳入评估（如滴灌系统、围栏、分拣棚、冷库），需现场确认设施的 “成新率”（通过使用年限、维护记录计算，如使用 5 年的大棚成新率约 60%-70%），避免 “按全新价估值”。

3. 市场数据的真实性与匹配性

• 参照案例：要求评估机构提供 “近 1-2 年绥化同类果园（同品种、同树龄、同规模）的交易案例”，避免引用 “南方果园” 或 “规模化产业园” 的案例（地域差异导致价格偏差极大）。
• 价格参数：核实 “果品市场均价”（以绥化本地批发市场、电商平台成交价为准）、“苗木购置价”“化肥农药成本” 等，避免使用过时或非本地化数据（如 2023 年绥化寒富苹果均价与 2024 年可能相差 10%-15%）。

三、评估后：报告审核与争议处理的注意事项

1. 评估报告的合规性与完整性审核

• 基本要素：是否包含 “评估目的、评估对象、评估基准日、评估方法、评估结果、评估师签字、机构盖章” 等必备内容，缺一不可。
• 数据逻辑：核对 “评估方法与参数的匹配性”（如盛产期果树常用 “收益法”，需核查 “未来收益预测依据”“折现率取值合理性”；幼龄树常用 “成本法”，需核查 “苗木成本、定植费用、管护成本” 的计算明细）。
• 风险提示：报告需明确披露 “评估假设”（如 “假设未来 5 年果品价格稳定”“无重大病虫害”）及 “局限性”（如 “土地承包权到期影响估值”），避免隐瞒潜在风险。

2. 争议处理：及时沟通，补充佐证

• 若认为估值偏低：补充 “近 3 年高产记录、优质果品认证（如绿色食品、有机认证）、长期销售合同（如与超市 / 加工厂的直供协议）” 等，证明果园盈利能力高于行业平均水平。
• 若认为估值偏高：指出 “树龄核实错误、设施成新率高估、市场数据过时” 等具体问题，并提供土壤检测报告、病虫害防治记录、本地市场最新报价等证据。

3. 报告使用：明确有效期与用途限制

• 有效期：果园评估报告有效期通常为 1 年（自评估基准日起），超过有效期后，需重新评估（因果树生长、市场价格可能发生重大变化）。
• 用途限制：评估报告仅针对 “约定的评估目的” 有效（如 “抵押贷款用评估报告” 不能直接用于交易定价），需在报告中明确标注用途。