评估方法

• 成本法
  • 基本原理：根据重新购置或建造与被评估资产相同或类似的全新资产所需的成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，来确定资产的评估价值。
  • 计算公式：评估值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。
  • 适用范围：常用于评估不存在活跃市场或市场交易不频繁的固定资产，如专用设备、自制设备等，以及对一些需要准确核算资产成本的企业重组、清产核资等情况。
• 市场法
  • 基本原理：通过比较被评估资产与近期在市场上类似资产的交易价格，经过直接比较或类比分析，对被评估资产进行估值。
  • 操作步骤：首先选取与被评估资产在用途、性能、市场条件等方面相似的可比交易案例，然后对可比案例的交易价格进行调整，包括交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正等，最后得出被评估资产的评估值。
  • 适用范围：适用于市场活跃、有大量可比交易案例的固定资产，如通用设备、房地产等。
• 收益法
  • 基本原理：根据被评估资产未来预期收益的现值来确定资产的价值。
  • 计算公式：评估值 = ∑[未来第 n 年的预期收益 / (1 + 折现率)^n]。
  • 适用范围：主要适用于具有独立获利能力或能产生持续收益的固定资产，如租赁的设备、商业房地产等。

评估流程

• 前期准备
  • 明确评估目的：如企业改制、资产转让、抵押担保等，不同的评估目的会影响评估方法和价值类型的选择。
  • 确定评估对象和范围：界定需要评估的固定资产具体包括哪些，明确资产的边界和范围。
  • 收集资料：收集与固定资产相关的各种资料，如资产购置发票、合同、技术资料、使用维护记录等。
• 现场勘查
  • 核实资产：对固定资产进行实地盘点，核实资产的数量、型号、规格、使用状况等，确保账实相符。
  • 勘查资产状况：检查资产的外观、运行状况、技术性能等，了解资产的磨损程度、有无损坏等情况，为评估提供直观依据。
• 评定估算
  • 选择评估方法：根据评估目的、资产特点和资料收集情况，选择合适的评估方法。
  • 计算评估值：运用选定的评估方法，对各项固定资产进行计算和分析，得出评估值。
  • 分析和验证：对计算结果进行分析和验证，检查评估结果的合理性和准确性，如有必要，进行调整和修正。
• 编制评估报告
  • 撰写报告：根据评估工作的过程和结果，编制详细的评估报告，包括评估对象、评估目的、评估方法、评估结果等内容。
  • 审核和签字：评估报告完成后，经过内部审核，由注册资产评估师签字并加盖评估机构公章。
  • 提交报告：将评估报告提交给委托方或相关使用方。

影响因素

• 资产的实体状况：包括资产的新旧程度、技术性能、运行状况等，直接影响资产的使用价值和价值。
• 市场行情：同类资产的市场供求关系、价格水平等市场因素，对固定资产的评估价值有重要影响。
• 技术进步：随着技术的不断发展，固定资产可能面临功能性贬值，新技术的出现可能使原有资产的生产效率、能耗等方面相对落后，从而降低其价值。
• 经济环境：宏观经济形势、行业发展状况等经济因素，会影响固定资产的盈利能力和市场价值。