市场法

• 定义：市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估方法。
• 基本原理：根据替代原则，在公开市场上，具有相同或相似功能、用途的资产，其价格也应相近。通过寻找与被评估资产相似的市场交易案例，将被评估资产与这些案例进行比较，对差异因素进行调整，从而确定被评估资产的价值。
• 应用前提
  • 要有一个活跃的公开市场，公开市场上存在大量的可比资产交易案例，且交易信息公开、透明，能够及时获取。
  • 公开市场上要有可比的资产及其交易活动，可比资产在功能、用途、规模、市场条件等方面与被评估资产具有相似性，且交易案例的交易时间与评估基准日相近。
• 具体方法
  • 直接比较法：将被评估资产与市场上的可比资产直接进行比较，以可比资产的交易价格为基础，调整差异因素后得出被评估资产的价值。例如，评估某套住宅时，若市场上有与该住宅户型、面积、楼层等条件几乎相同的房屋近期成交价格为 200 万元，且被评估住宅在装修方面略好于可比案例，经分析装修差异可使价值增加 10 万元，则该住宅的评估价值为 210 万元。
  • 类比调整法：当不存在与被评估资产完全相同的可比资产时，通过对可比资产与被评估资产的差异进行分析和量化调整，来确定被评估资产的价值。例如，评估一台专用设备，市场上没有完全相同的设备交易案例，但有类似功能和用途的设备交易。通过分析设备在技术参数、生产能力、使用年限等方面的差异，对可比设备的交易价格进行调整，从而得到被评估设备的价值。

收益法

• 定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。
• 基本原理：资产的价值是由其未来能为所有者带来的预期收益决定的，将未来的预期收益按照一定的折现率折现到评估基准日，其现值之和即为资产的价值。
• 应用前提
  • 被评估资产的未来预期收益可以预测并能够用货币衡量，即能够合理地确定资产未来的收益流。
  • 与获得资产未来预期收益相联系的风险报酬是可估算的，能够确定合适的折现率来反映资产的风险水平。
  • 资产所有者获得预期收益所承担的风险也必须是能用货币衡量的，否则无法准确计算资产的价值。
• 具体方法
  • 股利折现模型：对于股权投资，特别是股票投资的评估，可根据被投资企业的股利分配政策和未来盈利预期，采用股利折现模型。即通过预测未来各期的股利，并按照一定的折现率将其折现到评估基准日，计算出股票的价值。
  • 现金流量折现模型：对于企业整体资产或具有独立获利能力的资产组的评估，常采用现金流量折现模型。通过预测资产未来的自由现金流量，按照加权平均资本成本等合适的折现率进行折现，得到资产的现值。

成本法

• 定义：成本法是指在评估资产时，按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
• 基本原理：资产的价值取决于其重置成本和损耗情况。重置成本是指在当前市场条件下，重新购置或建造与被评估资产相同或类似的全新资产所需的成本。损耗包括实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗，通过扣除这些损耗来反映资产的实际价值。
• 应用前提
  • 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，只有在继续使用的前提下，资产的重置成本才有意义，才能以此为基础评估资产的价值。
  • 应当具备可利用的历史资料，包括资产的原始成本、购置时间、技术参数等，以便准确计算资产的重置成本和损耗。
  • 形成资产价值的耗费是必须的，即资产的成本与其价值之间存在一定的对应关系，耗费的成本能够在一定程度上反映资产的价值。
• 具体方法
  • 重置核算法：按资产成本的构成，将资产的重置成本分为直接成本和间接成本，分别计算并相加得到资产的重置成本。直接成本是指可以直接计入资产成本的费用，如设备的购置价、安装费等；间接成本是指与资产购置、建造相关的管理费、设计费等，通常按照一定的方法分摊计入重置成本。
  • 价格指数法：利用与资产有关的价格变动指数，将资产的历史成本调整为重置成本。例如，已知某资产的原始购置成本为 100 万元，从购置到评估基准日期间，该类资产的价格指数上涨了 20%，则该资产的重置成本 = 100×(1 + 20%)=120 万元。