评估目的

• 交易参考：为房产买卖双方提供合理的价格参考，帮助确定房屋的挂牌价或购买预算，使交易更公平、高效地进行。
• 抵押贷款：银行等金融机构通过评估房产价值，确定可提供的贷款额度，以保障信贷资金的安全。
• 保险理赔：在房产遭受意外损失需要理赔时，评估价值可作为确定赔偿金额的依据，确保投保人得到合理补偿。
• 税务征收：税务部门依据房产评估价值计算房产税等相关税费，保证税收的公平性和合理性。
• 企业资产核算：对于拥有房产的企业，评估房产价值有助于准确核算企业资产，为财务报表编制、企业并购、重组等提供数据支持。

评估方法

• 市场比较法
  • 原理：选取与被评估房产类似的近期成交案例作为可比实例，将被评估房产与可比实例进行因素比较，如地理位置、房屋户型、面积、房龄、装修等，对可比实例的成交价格进行调整，从而得出被评估房产的价值。
  • 适用情况：适用于房地产市场比较发达、交易案例丰富的地区，对于普通住宅、商业店铺等常见房产类型较为适用。
• 收益法
  • 原理：预测被评估房产未来的净收益，然后选用适当的资本化率将其折现到评估时点，以确定房产的价值。
  • 适用情况：适用于有稳定收益的房产，如写字楼、商铺、公寓等用于出租或经营的房产。
• 成本法
  • 原理：估算重新建造与被评估房产具有相同功能和效用的全新房产所需的成本，然后扣除折旧，包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，得到被评估房产的价值。
  • 适用情况：适用于特殊用途房产、新建房产或缺乏交易案例的房产评估，如学校、医院、政府办公楼等。

评估流程

1. 明确评估基本事项：与委托方沟通，明确评估目的、评估对象、评估时点等基本事项，了解房产的具体情况和委托方的需求。
2. 签订评估委托合同：明确双方的权利和义务，包括评估费用、报告交付时间等内容。
3. 收集评估资料：收集房产的产权资料、建筑资料、周边环境资料、市场交易资料等，如房产证、建筑图纸、小区配套设施情况、近期周边房产成交信息等。
4. 实地查勘：评估人员实地查看房产的状况，包括房屋的结构、装修、设施设备、使用情况、周边环境等，核实资料的真实性，并对房产有直观的了解。
5. 选择评估方法并计算：根据评估目的、房产特点和所收集的资料，选择合适的评估方法进行计算。如采用市场比较法时，需选取可比实例并进行因素修正；采用收益法时，需预测净收益和确定资本化率等。
6. 确定评估结果：对采用不同方法计算出的结果进行分析、比较和综合判断，合理确定最终的评估结果。
7. 撰写评估报告：按照规范的格式和内容要求，撰写评估报告，详细说明评估过程、方法、依据和结果等。
8. 审核与交付报告：对评估报告进行内部审核，确保报告的准确性和完整性，然后交付给委托方。

影响因素

• 房产自身因素
  • 位置：地段是影响房价的关键因素，如位于城市中心、繁华商圈、优质学区的房产价格较高。
  • 面积：一般来说，面积较大的房产总价相对较高，但单位面积价格可能会因面积过大或过小而受到影响。
  • 户型：户型方正、布局合理、功能齐全的户型更受市场欢迎，价格也相对较高。
  • 房龄：较新的房产在设施设备、房屋质量等方面可能更有优势，价格往往较高。
  • 装修：装修精美的房产可以增加其附加值，特别是采用高品质材料、设计合理的装修，能提升房产的市场价格。
• 市场因素
  • 供求关系：当市场上房产供应大于需求时，房价可能会下降；反之，需求大于供应时，房价往往会上涨。
  • 经济形势：经济繁荣时期，居民收入增加，购房需求旺盛，房价可能上涨；经济衰退时，购房需求受到抑制，房价可能下跌。
  • 政策法规：房地产政策、税收政策、金融政策等对房价影响较大。如限购、限贷政策会抑制投资性需求，影响房价走势。
• 周边环境因素
  • 配套设施：周边有完善的教育、医疗、商业、交通等配套设施的房产，生活便利性高，价格也会相应提高。
  • 自然环境：小区环境优美、周边有良好的自然景观，如靠近公园、湖泊等，会提升房产的居住品质和价值。
  • 噪音与污染：存在噪音污染、环境污染等问题的房产，会降低其居住舒适度，从而影响价格。