市场比较法

• 原理：将被拆迁房屋与在近期有过交易的类似房屋进行比较，通过对类似房屋成交价格做适当修正，来求取被拆迁房屋的市场价格。
• 步骤：首先，收集与被拆迁房屋处于同一区域或类似区域、用途相同、结构相似、面积相近等条件的房屋交易实例。然后，针对交易实例与被拆迁房屋在交易情况、交易日期、房地产状况等方面的差异进行修正。例如，如果交易实例的房屋装修更好，可能需要适当调减其价格以与被拆迁房屋可比。最后，综合多个修正后的交易实例价格，确定被拆迁房屋的评估价格。

收益法

• 原理：预测被拆迁房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值。
• 步骤：先确定被拆迁房屋的潜在收益，如租金收入等。接着，估计收益的持续时间和收益的增长或减少趋势。然后，选取合适的资本化率，资本化率一般根据市场上类似房地产的投资回报率等因素确定。最后，运用收益法公式计算出房屋的评估价值，公式一般为\(V = A/r\times[1 - 1/(1 + r)^n]\)，其中\(V\)为房地产价值，\(A\)为年净收益，\(r\)为资本化率，\(n\)为收益年限。

成本法

• 原理：通过求取被拆迁房屋在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值。
• 步骤：先计算重新建造与被拆迁房屋相同或具有同等功能效用的全新房屋所需的各项成本，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。然后，根据房屋的实际使用年限、维护状况等因素确定折旧额。最后，用重置成本或重建成本减去折旧额，得到被拆迁房屋的评估价格，公式为\(评估价格=重置成本或重建成本-折旧\)。