评估方法4

• 市场法：将评估对象与市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较，以确定评估对象的价值。运用该方法的关键是找到足够数量、具有可比性的交易案例，并对可比因素进行合理调整。比如评估某套商品房价值，可选取周边同地段、同户型、同面积且近期成交的房屋交易案例作为参考，根据房屋的新旧程度、装修情况等因素进行价格调整，得出评估对象的价值。这种方法适用于存在活跃市场的资产，如普通住宅、通用设备等。
• 收益法：通过预测评估对象未来可能产生的收益，并将其折现到当前时点，以确定评估对象的价值。使用该方法需要准确预测未来收益、合理确定收益期限和选择合适的折现率。例如，评估一个商业写字楼，需预测其未来若干年的租金收入、空置率、运营成本等，然后根据市场上同类投资的回报率确定折现率，将未来收益折现到当前，得到写字楼的评估价值。该方法适用于具有稳定收益预期的资产，如租赁房产、收费公路等。
• 成本法：通过估算评估对象在当前时点的重置成本，并扣除其各项贬值因素，如实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以确定评估对象的价值。比如评估一台使用多年的机器设备，先计算相同型号、规格的新设备的购置成本，再根据设备的使用年限、磨损程度等确定实体性贬值，根据技术进步导致的功能落后确定功能性贬值，根据市场需求变化等因素确定经济性贬值，用重置成本减去各项贬值后得到设备的评估价值。这种方法适用于难以通过市场法和收益法进行评估的资产，如特殊用途的机器设备、在建工程等。

评估流程3

1. 订立业务委托合同：评估机构确认承接业务后，与委托人签订委托合同，明确双方的权利、义务、违约责任和争议解决等内容。
2. 编制资产评估计划：包括资产评估业务实施的主要过程、时间进度、人员安排等内容。
3. 实施现场调查：了解评估对象的现状和法律权属。核实评估对象的存在性、完整性以及目前的现实情况，确认资产的权属状态，如所有权、使用权、占有权、处置权、收益权等。
4. 收集整理评估资料：对资产状况有了客观、全面、充分的了解后，进一步整理评估资料，对收集的资料进行核查验证，形成评定估算的依据，主要包括权属证明、财务会计信息和其他评估资料。
5. 评定估算形成结论：在收集评估资料的基础上，恰当选择评估方法，形成初步评估结论，综合分析确定资产评估结论。
6. 编制出具评估报告：资产评估专业人员履行评定估算程序之后，编制初步资产评估报告，并进行内部审核。出具资产评估报告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，可与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，并对沟通情况进行独立分析，决定是否对评估报告进行调整，最终出具、提交正式资产评估报告。
7. 整理归集评估档案：资产评估机构建立评估档案并进行收集、整理、保管和提供利用等活动，将已执行完毕的评估报告及工作底稿等形成符合准则要求的档案，并移交资产评估机构档案管理部门。