评估目的

评估原则

• 独立、客观、公正原则：要求评估机构和评估人员在评估过程中保持独立的立场，不受任何利益相关方的影响，客观地反映房地产的真实价值，公正地对待各方利益。
• 合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行，测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
• 价值时点原则：房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，评估结果是某一时点的价格，不同时点同一宗房地产往往会有不同价格。
• 替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
• 最高最佳利用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
• 谨慎原则：在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，保持必要的谨慎。

评估方法

• 市场比较法：挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。
• 收益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值，房地产价值 = 房地产纯收益 ÷ 收益还原利率。
• 成本法：包括成本积算法和重置成本法。成本积算法是对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，得出土地使用权价值。重置成本法是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息等得出完全重置成本价，再根据房屋成新率得出房屋的评估价值。
• 假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值。
• 基准地价法：针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值。
• 路线价法：土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值。

评估程序

• 明确评估基本事项：明确评估目的，了解评估对象，确定评估基准日，签订评估合同。
• 制定工作计划：对评估工作的整体安排，包括人员分工、时间进度、所需资料等。
• 实地查勘收集资料：实地查看房地产的实际状况，收集房地产的权属证明、建筑资料、市场交易资料等。
• 测算被评估房地产价格：以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
• 综合分析确定评估成果：对不同方法得出的结果进行分析、比较和调整，确定最终的评估价值。
• 撰写评估报告：将评估过程和结果形成书面报告，包括评估对象的基本情况、评估目的、评估方法、评估结果等内容。