评估准备

• 选择机构：拆迁当事人应协商选定具有相关资质、良好信誉和丰富经验的评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定57。
• 准备资料：准备厂房权证、产权档案资料等权属资料；提供由专业测绘公司测定的厂房建筑面积、结构等数据；准备厂房的建成时间、楼层、格局、朝向、装修状况等房屋状况资料；收集厂房所处地理位置的交通、公共配套设施等资料2。

评估内容

• 土地补偿评估：若厂房使用的是国有土地且拥有使用权，根据土地的性质、位置、面积、使用年限等因素，评估土地的市场价值3。
• 厂房建筑物评估：依据厂房的面积、结构类型、成新度等，采用合适的评估方法确定厂房的重置成新价。比如钢结构厂房和砖木结构厂房的价值会因结构不同而有差异3。
• 停产停业损失评估：综合考虑工厂的年产值、纳税情况、经营效益、营业额、利润额等因素，评估停产停业期间的损失23。
• 装饰装修及附属物评估：对厂房内部的装修以及不可移动的附属设施，如固定的照明系统、通风设备等，评估其重置价值5。
• 设备及物料评估：对于不可移动的机器设备，评估其重置成新价；可移动的机器设备，评估搬迁费用；同时，对库存物料等的搬迁费用进行评估3。
• 人员安置补偿评估：考虑因拆迁产生的工厂员工停工或解除劳动关系所产生的员工经济补偿及安置费用3。

评估方法

• 市场法：若当地有类似厂房的交易实例，可将待评估厂房与近期交易的类似厂房进行比较，对交易价格进行修正，得出评估价值4。
• 成本法：计算在当前市场条件下，重新建造与被评估厂房相同或类似的厂房所需的成本，再扣除折旧等因素，确定厂房的价值4。
• 收益法：如果厂房用于出租或有稳定的经营收益，可通过预测未来的收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点，估算出厂房的价值4。

评估流程

• 实地勘察：评估人员对厂房进行实地查看，记录厂房的实际状况，包括结构、装修、设备运行等情况，核实相关资料的真实性145。
• 编制报告：评估人员综合分析所收集的资料和实地勘察情况，运用选定的评估方法进行计算和分析，编写评估报告，明确厂房及相关资产的评估价值4。
• 报告送达与异议处理：评估机构将评估报告送达拆迁当事人。当事人如有异议，可在规定时间内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估57。