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固定资产第三方评估

发布时间: 2025-02-19 15:36:59 作者: 采编人员

固定资产评估是对企业固定资产的价值进行评定估算，为企业重组、兼并、抵押、拍卖等经济行为提供价值参考依据。以下为你详细介绍：

评估范围

房屋建筑物：包括厂房、办公楼、仓库、住宅等各类建筑物，以及与之不可分割的附属设施，如电梯、中央空调等。例如，企业的生产车间及配套的行车等设备。
机器设备：涵盖生产用的机械设备、运输设备、电子设备等。像汽车制造企业的冲压机、焊接机器人，以及办公用的电脑、打印机等。
运输工具：企业拥有的各种车辆，如货车用于货物运输，轿车供管理人员使用。
在建工程：正在建设中的工程项目，如新建的厂房基础工程、安装中的大型生产线等，评估时需考虑已投入成本、工程进度、预期完工后的价值等因素。

评估方法

成本法：
- 原理：在当前条件下，重新购置或建造与被评估资产相同或类似的全新资产所需的全部成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以此确定被评估资产价值。
- 计算：评估值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。例如，评估一台使用 5 年的机床，全新机床重置成本为 50 万元，经专业人员判断，实体性贬值因磨损等原因占重置成本的 30%，即 15 万元；功能性贬值因技术进步导致生产效率降低，相当于重置成本的 10%，即 5 万元；由于市场需求变化，该机床生产产品销路不畅，经济性贬值为重置成本的 5%，即 2.5 万元。则该机床评估值 = 50 - 15 - 5 - 2.5 = 27.5 万元。
市场法：
- 原理：通过寻找与被评估资产类似的资产在市场上的近期交易价格，经过对比分析，对差异因素进行调整，从而确定被评估资产价值。
- 步骤：首先，选择与被评估资产在用途、性能、市场环境等方面相似的可比资产；然后，收集可比资产的交易价格、交易时间、交易条件等信息；接着，分析被评估资产与可比资产在规格、型号、新旧程度、地理位置等方面的差异，并进行量化调整；最后，根据调整后的价格确定被评估资产价值。例如，评估一辆二手轿车，找到近期同品牌、同型号、相近里程数的轿车交易案例，交易价格为 10 万元。被评估轿车较案例车新，市场上同款新车差价为 1 万元，且被评估轿车配置更高，市场价值高 5000 元。则该轿车评估值 = 10 + 1 + 0.5 = 11.5 万元。
收益法：
- 原理：基于被评估资产未来预期收益，按照一定的折现率折现为评估基准日的现值，以此确定资产价值。该方法适用于能独立产生收益的资产，如出租的商业房产、具有收费权的高速公路等。
- 计算：评估值 = ∑（未来各年预期收益 / （1 + 折现率）ⁿ），其中 n 为收益年限。例如，评估一处出租的商铺，预计未来 3 年每年租金净收益分别为 10 万元、12 万元、15 万元，从第 4 年起每年租金净收益稳定在 15 万元，折现率取 10%。则前 3 年收益现值 = 10 /（1 + 0.1） + 12 /（1 + 0.1）² + 15 /（1 + 0.1）³ ≈ 30.24 万元。第 4 年起视为永续年金，其现值 = 15 / 10% /（1 + 0.1）³ ≈ 112.69 万元。该商铺评估值 = 30.24 + 112.69 = 142.93 万元。

评估流程

明确评估基本事项：与委托方沟通，明确评估目的（如企业改制、资产转让等）、评估对象和范围、评估基准日等。例如，企业因改制需对全部固定资产进行评估，确定评估基准日为 2024 年 12 月 31 日。
签订业务委托合同：评估机构与委托方就评估业务的有关事项达成一致，签订合同，明确双方权利、义务和责任。
编制评估计划：根据评估目的、对象和范围，制定评估工作方案，包括人员安排、时间进度、评估方法选择等。如安排具有机器设备评估经验的评估师负责生产设备评估，计划在 1 个月内完成现场勘查和评估报告初稿。
资产清查：委托方对固定资产进行清查，填写清查表，评估人员对清查结果进行核实，确保资产的真实性、完整性。例如，实地盘点机器设备，核对设备名称、型号、购置时间、使用状况等信息与清查表是否一致。
收集评估资料：收集与评估资产相关的资料，如资产购置发票、合同、技术资料、市场价格信息、行业数据等。对于进口设备，收集进口报关单、技术参数说明等资料。
评定估算：根据评估方法，对各项资产进行价值计算和分析判断。运用成本法评估房屋建筑物时，详细核算重置成本和各项贬值因素。
编制和提交评估报告：撰写评估报告，内容包括评估目的、评估对象和范围、评估方法、评估结果等，经内部审核后提交给委托方。
工作底稿归档：将评估过程中形成的工作底稿整理归档，以便日后查阅和追溯。

成本法中的经济性贬值如何计算？<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" width="1em" height="1em" fill="none" viewBox="0 0 24 24"></svg>

固定资产评估时，市场法和收益法的应用场景有哪些？<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" width="1em" height="1em" fill="none" viewBox="0 0 24 24"></svg>

哪些因素会影响固定资产评估的结果？<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" width="1em" height="1em" fill="none" viewBox="0 0 24 24"></svg>

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