资产评估列表

房产评估的核心计价依据围绕市场、政策、物业本身三大维度，是评估结果合规性和准确性的关键，核心依据包含以下几方面：

1. 市场交易依据：周边同地段、同户型、同品质房产的近期成交均价、挂牌价及租赁价格；
2. 产权与规划依据：房产证登记的面积、用途、产权年限，城市规划的片区属性（住宅/商业/工业）；
3. 物业属性依据：房龄、户型结构、装修标准、小区配套、物业服务水平等实物状况；
4. 政策税费依据：当地房产交易的税费政策、房贷政策及城市拆迁补偿标准（如有）；
5. 评估规范依据：遵循《房地产估价规范》等国家行业标准，采用市场比较法、成本法、收益法等合规方法。

房产评估结果会根据评估目的（交易、抵押、拆迁、继承）调整计价权重，专业评估机构会结合多维度依据出具正式评估报告。

资产损失评估是对因自然灾害、意外事故、经营不善等原因造成的资产价值减损进行核定，评估结果可用于保险理赔、司法诉讼、财务核销，核心核定范围及流程如下：

1. 损失核定范围：资产实体损坏程度、修复成本、停工停产的经营损失、资产减值后的剩余价值，含动产、不动产、无形资产等各类资产；
2. 委托评估阶段：资产方提供损失证明（事故报告、消防鉴定、保险报案材料）并签订评估委托协议；
3. 现场勘查阶段：评估机构实地核查资产损失状况、拍照取证、核对资产原始价值及权属证明；
4. 损失测算阶段：结合市场价格、修复工艺、行业标准，测算直接损失、间接损失及残值抵扣金额；
5. 报告出具阶段：出具损失评估报告，明确损失原因、核定金额、测算依据，为后续理赔/核销提供专业依据。

损失评估需在事故发生后及时开展，保留现场证据，评估机构需具备相应的资产评估资质，报告需符合司法、保险、财税等部门的认可标准。

拆迁评估是房屋征收补偿的核心依据，评估范围包含被拆迁资产的全部合法价值，若对评估结果有异议可通过正规渠道申诉，具体补偿项目及异议处理如下：

1. 核心补偿项目：被拆迁房屋的市场价值、装修附属设施补偿、搬迁费、临时安置费，经营性用房额外包含停产停业损失；
2. 初步评估公示：征收方委托评估机构出具初步评估结果，在征收范围内公示7日以上，公示期内可提出书面异议；
3. 现场复核答疑：评估机构对公示期的异议进行现场复核，出具复核结果并书面答复异议人；
4. 专家鉴定申请：若对复核结果仍有异议，可向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定；
5. 司法救济途径：对专家鉴定结果不服的，可在征收补偿方案确定的期限内，通过行政复议或行政诉讼维权。

拆迁评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过随机方式确定，评估结果需遵循公平、公正、公开原则，贴合当地市场实际。

股权评估是对企业股东所持股权的价值进行核定，广泛应用于股权转让、增资扩股、股权质押、并购重组等场景，不同评估方法对应不同企业发展阶段，常用方法及适用场景如下：

1. 收益法：基于企业未来预期收益折现评估股权价值，适用于经营稳定、收益可预测的成熟企业；
2. 市场法：参考同行业同规模企业的股权交易价格、上市公司市盈率/市净率测算，适用于资本市场交易活跃的行业；
3. 成本法（资产基础法）：以企业净资产价值为基础评估股权，适用于经营亏损、资产规模较大的企业（如制造业、不动产企业）；
4. 清算价值法：按企业清算时的资产变现价值测算，适用于濒临破产、清算注销的企业；
5. 期权定价法：适用于拥有核心专利、初创期未盈利但具有高成长性的科技型企业。

专业评估机构会结合企业的行业属性、发展阶段、评估目的，采用一种或多种方法交叉验证，最终确定股权公允价值。

土地评估是对国有土地使用权的价值进行核定，评估结果受土地自身属性、市场环境、政策规划等多重因素影响，核心影响因素可分为五大类：

1. 区位因素：土地所在片区的城市能级、地段位置、交通配套、周边商业/教育/医疗资源及片区发展潜力；
2. 权属与年限因素：土地使用权类型（出让/划拨）、使用年限（住宅70年/商业40年/工业50年）及剩余使用年限；
3. 规划条件因素：土地的规划用地性质、容积率、建筑密度、绿化率、限高及规划调整预期；
4. 市场供需因素：当地土地招拍挂的成交均价、同地段土地的租赁价格及土地市场的供需平衡状况；
5. 实物状况因素：土地的地形地貌、地质条件、场地平整程度、给排水/通电/通路等熟地配套情况。

土地评估需遵循《城镇土地估价规程》，评估目的（出让、转让、抵押、作价入股）不同，各影响因素的权重也会相应调整，评估结果需符合当地土地市场实际。

租金评估是对房产、土地的市场租赁价格进行核定，适用于租赁交易、租金纠纷、财税核定等场景，定价参考围绕市场实际，核心测算方式如下：

1. 核心定价参考：周边同地段、同类型、同品质资产的近期实际租赁成交价、挂牌租金；租赁市场的供需状况、空置率；资产的配套水平及租赁附加条件（如免租期、物业费承担方）；
2. 市场比较法：选取3-5个可比租赁案例，对地段、面积、配套、装修等因素进行修正，测算平均租金；
3. 收益还原法：以资产的年净收益为基础，结合租赁收益率测算月/年租金，净收益=潜在毛租金-空置损失-运营费用；
4. 成本法：针对自持资产，以资产维护成本、资金成本、合理利润为基础，核定最低租赁价格；
5. 楼层/业态修正：商业用房按楼层、面宽、业态（零售/办公/餐饮）进行租金修正，住宅按户型、朝向、楼层进行价差调整。

租金评估结果为**市场公允租金**，会明确租金计价方式（按建筑面积/使用面积）、支付方式及租赁期限对租金的影响，贴合当地租赁市场的交易习惯。

设备评估主要针对工业生产设备、办公设备、特种设备等固定资产，核心是认定设备的**公允价值**，折旧是价值认定的核心考量因素，具体认定及折旧考量如下：

1. 设备价值类型：分为重置成本（重新购置同款设备的价格）、变现价值（二手市场转让价）、在用价值（持续使用的收益价值），按评估目的选定；
2. 折旧核心考量：设备的原始购置价、使用年限、实际成新率（运行时长、维护状况）、技术先进性（是否淘汰/升级）、维修保养记录、市场二手设备供需；
3. 成新率测算：通过现场勘查设备的运行状态、精度、外观、配件完好度，结合使用年限法、工作量法核定实际成新率；
4. 特殊设备考量：特种设备需核查年检合格证明、权属证明，进口设备需考虑关税、汇率及配件供应情况；
5. 重置成本修正：对新设备的市场价格、技术升级、人工成本变化进行修正，测算设备当前重置成本。

设备评估结果=重置成本×成新率-残值，专业评估机构会实地勘查设备运行状况，结合设备购置发票、维护记录等资料出具评估报告，适用于设备抵押、转让、报废、增资等场景。

知识产权评估是对企业拥有的无形资产价值进行核定，评估范围涵盖专利、商标、著作权、专有技术等，评估结果可助力知识产权的资本化实现，核心评估范围及价值实现方式如下：

1. 核心评估范围：发明专利/实用新型/外观设计专利、注册商标、软件著作权、作品著作权、专有技术、商业秘密、品牌价值等；
2. 价值评估方法：主要采用收益法（未来收益折现）、市场法（同类知识产权交易价格参考）、成本法（研发投入资本化）；
3. 资本化实现：以知识产权作价入股，成为企业注册资本；将知识产权质押给金融机构，获取融资贷款；
4. 交易实现：通过知识产权的转让、许可使用（独占/排他/普通许可）获取收益，评估结果作为交易定价依据；
5. 司法/保险实现：在知识产权侵权诉讼中作为赔偿金额核定依据，或作为知识产权保险的保额核定依据。

知识产权评估需核查权属证明（专利证书、商标注册证等）、法律状态（是否有效、有无侵权）、实施状况（是否投入生产、产生收益），评估机构需具备无形资产评估专项资质。

矿权评估分为探矿权和采矿权评估，是对矿产资源开采权、勘查权的价值进行核定，适用于矿权出让、转让、抵押、增资等场景，核心评估类型及测算依据如下：

1. 矿权评估类型：探矿权评估（针对矿产资源勘查阶段）、采矿权评估（针对矿产资源开采阶段），采矿权价值远高于同区域探矿权；
2. 资源储量依据：经国土资源部门备案的矿产资源储量核实报告，明确矿产的储量、品位、开采条件；
3. 开采技术依据：矿山的开采工艺、生产规模、开采年限、选矿回收率、尾矿处理方式等技术方案；
4. 市场价格依据：评估基准日的矿产原料市场价格、运费、加工费及价格波动预期；
5. 成本税费依据：矿山开采的人工、设备、耗材成本，矿产资源补偿费、资源税、环保税等税费政策；
6. 常用评估方法：探矿权采用成本法、勘查效用法；采矿权采用收益法、现金流量法、可比销售法。

矿权评估需由具备矿权评估资质的机构开展，评估结果需报国土资源部门备案，评估过程需严格遵循《矿业权评估准则》，结合矿产资源的实际开发条件和市场环境测算。