评估目的

• 土地出让：为政府出让土地使用权提供参考价格，确保土地以合理的价格进入市场。
• 房地产开发：开发商在获取土地进行项目开发前，评估土地价值以确定合理的投资成本和预期收益。
• 抵押融资：土地所有者将土地作为抵押物向金融机构贷款时，评估土地价值以便金融机构确定贷款额度。
• 企业改制：国有企业改制、重组等过程中，对所涉及的土地资产进行评估，防止国有资产流失。
• 司法诉讼：在涉及土地的纠纷案件中，为司法机关提供土地价值的专业意见，作为裁决的依据。

评估方法

• 市场比较法
  • 原理：将待估土地与在近期已经发生交易的类似土地进行比较，依据已交易土地的价格，经过因素修正来确定待估土地价格。
  • 适用范围：适用于有较多交易实例的土地评估，如住宅用地、商业用地等。例如，在太原市某区域评估一块住宅用地时，可选取周边近期成交的类似面积、用途、区位条件的土地交易案例进行比较分析。
• 收益还原法
  • 原理：通过估算待估土地未来预期收益，并将其折算为现值，以此确定土地价值。
  • 适用范围：适用于有稳定收益的土地，如出租的商业用地、工业用地等。比如，对于晋中市一块出租的工业用地，可根据其每年的租金收入、运营成本等因素，计算出土地的收益价值。
• 成本逼近法
  • 原理：以开发土地所耗费的各项成本费用为基础，加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格。
  • 适用范围：适用于新开发土地、工业用地以及市场交易案例较少的土地评估。例如，在大同市郊区评估一块新开发的工业用地，可依据土地取得成本、开发成本等各项费用来确定其价值。
• 剩余法
  • 原理：在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以余额来估算待估土地价格。
  • 适用范围：适用于待开发土地或待拆迁改造的再开发房地产的评估。比如，在运城市某旧城区改造项目中，评估待拆迁土地的价值时，可先预测改造后的房地产市场价值，再扣除开发成本等费用，得出土地的剩余价值。

评估机构和人员

• 评估机构：在山西从事土地评估业务的机构需具备相应的资质，如土地评估资质等级证书等。这些机构通常拥有专业的评估团队，具备丰富的评估经验和专业知识。例如，山西省内一些知名的土地评估机构，如山西国源土地矿产资源评估规划勘测有限公司等，在全省范围内承接各类土地评估业务。
• 评估人员：土地评估师是土地评估的专业人员，需通过国家统一的考试取得土地评估师资格证书，并在相关机构注册执业。他们熟悉土地评估的法律法规、技术规范和方法，能够根据不同的评估目的和土地状况，准确评估土地价值。

评估流程

• 接受委托：评估机构与委托方签订评估委托合同，明确评估目的、对象、范围、期限等相关事项。
• 现场勘查：评估人员实地查看土地的位置、面积、地形、地貌、土地利用现状、周边基础设施等情况，收集相关资料。
• 资料收集与分析：收集与待估土地相关的法律法规、政策文件、市场交易资料、规划信息等，分析土地的区位优势、发展潜力等因素。
• 选择评估方法并进行测算：根据评估目的和土地特点，选择合适的评估方法进行价值测算，如采用市场比较法时，需对可比案例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面的修正。
• 撰写评估报告：根据测算结果，撰写详细的土地评估报告，包括评估对象概述、评估目的、评估依据、评估方法、评估结果等内容。
• 审核与提交报告：评估报告经内部审核后，提交给委托方。委托方如有疑问或需要进一步解释，评估机构应予以解答和说明。

相关法律法规和政策依据

• 《中华人民共和国土地管理法》：对土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地等方面做出了明确规定，是土地评估的重要法律依据。
• 《中华人民共和国城市房地产管理法》：规范了城市房地产的开发、交易、管理等活动，为土地评估在房地产领域的应用提供了法律保障。
• 《城镇土地估价规程》：是土地评估的行业标准，规定了土地估价的原则、程序、方法、参数选取等具体要求，确保土地评估结果的科学性和公正性。
• 山西省也出台了一系列相关的地方性法规和政策文件，如《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等，对本省范围内的土地评估工作进行具体规范和指导。