一、明确评估目的与范围

1. 确定评估目的
   • 明确评估结果的用途，例如：
     • 租赁交易双方协商确定合理租金（最常见）；
     • 法院调解或判决租金纠纷（需符合司法评估规范）；
     • 企业资产核算（如将租金计入成本或收入）；
     • 政府制定区域租金指导价（需结合公共政策目标）。
2. 界定评估对象与范围
   • 明确标的物基本信息：地址（精确到街道 / 村组）、用途（住宅 / 商铺 / 耕地等）、面积（以不动产权证或实测为准）、权属状况（是否存在抵押、共有权等权利限制）。
   • 划定评估范围：如商铺评估需包含主体建筑及附属设施（如广告牌位），农业用地需明确是否包含灌溉设备、大棚等附着物。

二、收集基础资料与数据

1. 权属与法律文件
   • 不动产权证、租赁合同（若为续租或转租，需参考原合同条款）；
   • 特殊标的物需额外资料：如工业厂房的环评文件、农业用地的土地承包经营权证、商业用房的消防验收证明等。
2. 市场数据收集
   • 区域市场数据：江西省及当地（如南昌西湖区、赣州章贡区）的近期租赁成交案例（通过中介机构、租赁平台、政府备案系统获取）；同类标的物的租金水平（如同一小区住宅、同商圈商铺）。
   • 政策文件：当地租金调控政策（如南昌的 “租金涨幅不得超过 5%/ 年”）、农业用地流转补贴政策（如江西对粮食作物种植的租金补贴标准）、工业用地的产业扶持政策（如工业园区租金减免细则）。
3. 标的物自身信息
   • 物理特征：结构、户型、装修程度、成新率、基础设施（如水电燃气、网络通信）、农业用地的土壤质量（可参考当地农业部门检测报告）、灌溉条件等；
   • 区位因素：交通（距公交站 / 地铁站距离）、周边配套（学校、医院、商圈、产业园区）、环境（如住宅的噪音水平、工业用地的排污便利性）。

三、现场勘查与核实

1. 实地走访
   • 核对标的物实际状况与资料描述是否一致（如面积是否与产权证相符、装修是否存在破损）；
   • 记录影响租金的细节：如住宅的朝向是否遮挡、商铺的临街宽度、工业厂房的层高是否满足生产需求、农业用地的地形（坡地 / 平地）及周边地块用途（是否存在污染或干扰）。
2. 周边市场调研
   • 走访同区域同类标的物，了解实际租赁情况（如空置率、租金支付方式、附加费用如物业费）；
   • 询问当地居民、商户或农户，获取非公开市场信息（如 “某路段商铺因地铁施工近期租金下降”“某村耕地因灌溉改善租金上涨”）。

四、选择评估方法并测算

1. 市场比较法（适用住宅、商铺等市场化程度高的标的）
   • 选取 3-5 个可比案例（如南昌红谷滩某写字楼，选取同片区 3 个同楼层、同面积的近期出租案例）；
   • 修正差异因素：如案例租金 3 元 /㎡/ 天，目标物业因装修更好修正 + 5%，则测算租金 = 3×1.05=3.15 元 /㎡/ 天。
2. 收益法（适用商业、工业等经营性标的）
   • 预测未来租金收益（如赣州某脐橙园，按年均产果量 × 预期收购价扣除成本后，计算土地租金贡献）；
   • 确定收益率（参考江西同类农业投资回报率，通常 5%-8%），折算现值后得出合理年租金。
3. 成本法（适用新建厂房、特殊用途标的）
   • 计算标的物重置成本（如新建仓库的建造成本），扣除折旧后，按江西市场平均投资回报率（工业类约 6%-10%）测算租金。
4. 基准地价修正法（适用土地租金）
   • 参考当地基准地价（如《江西省 2024 年基准地价更新成果》），按土地级别、用途（商业 / 工业 / 农业）修正，换算成年度租金（如某乡镇三级耕地基准地价 10 万元 / 亩，按 5% 还原率计算，年租金 = 10×5%=0.5 万元 / 亩）。