一、前期准备阶段

1. 明确评估目的与范围
   • 与委托方沟通，确定评估的具体目的（如出让底价、抵押、征收补偿等），明确评估对象的土地位置、面积、用途、权利状况（如是否有抵押、查封等限制）及评估基准日（评估结果对应的具体日期）。
   • 收集委托方提供的基础资料，包括土地权属证明（如国有土地使用证、不动产权证）、规划文件（如土地利用总体规划、城市规划条件）、宗地红线图等。
2. 选择评估机构与签订合同
   • 委托方根据需求选择具备资质的土地评估机构（需在自然资源部门备案，具备相应评估资质）。
   • 双方签订评估委托合同，明确评估范围、目的、期限、费用、权利义务及违约责任等。
3. 制定评估计划
   • 评估机构根据项目情况，组建评估团队，制定详细的评估工作计划，包括资料收集清单、现场勘查安排、评估方法选择、时间节点等。

二、资料收集与现场勘查阶段

1. 资料收集与分析
   • 收集评估所需的各类资料：
     • 基础地理与规划资料：咸阳市行政区划图、宗地所在区域的地形图、城市总体规划、控制性详细规划等；
     • 市场交易资料：周边同类土地近期出让、转让、租赁案例，当地基准地价更新成果（如咸阳市城区及各县基准地价表）；
     • 政策法规资料：国家及咸阳市关于土地评估、出让、征收等的最新政策文件；
     • 宗地自身资料：土地使用权类型（出让 / 划拨）、使用年限、开发程度（如 “五通一平”“七通一平”）、地上建筑物状况等。
   • 对收集的资料进行审核、整理和分析，剔除无效或不准确信息，确保资料的真实性和适用性。
2. 现场勘查
   • 评估人员到宗地现场实地查勘，核实土地的实际状况：
     • 确认宗地四至边界、形状、面积与权属证明是否一致；
     • 记录土地的地形、地貌、地质条件，以及周边基础设施（水、电、路、气、通讯等）和公共服务设施（学校、医院、商圈等）的配套情况；
     • 观察周边环境（如交通便利性、环境质量、产业聚集度等）对土地价值的影响；
     • 拍摄现场照片，制作勘查记录表，由委托方签字确认。

三、评估测算阶段

1. 选择评估方法
   • 根据评估目的、土地类型及资料完备程度，选择合适的评估方法（可多种方法结合使用，相互验证）：
     • 市场比较法：适用于市场交易活跃的区域，通过选取 3-5 个近期成交的同类土地案例，与待估宗地对比修正，确定价值；
     • 收益还原法：适用于有收益或潜在收益的土地（如商业、住宅用地），将土地未来预期收益折算为现值；
     • 成本逼近法：适用于新开发土地或市场交易较少的区域，以土地取得成本、开发成本等为基础，加计合理利润和税费；
     • 基准地价修正法：以咸阳市公布的基准地价为基础，根据宗地的个别因素（如容积率、临街状况）进行修正，快速估算土地价值（常用于政府出让底价评估）。
2. 参数确定与计算
   • 针对所选方法，确定各项参数（如交易案例的修正系数、还原利率、开发周期等），结合现场勘查和资料分析结果，进行具体数值测算，得出初步评估结果。