一、产权与合规性：避免法律风险

1. 产权边界必须清晰
   • 徐州部分果园存在 “历史遗留问题”，如土地承包年限不清、“四至界限”（东、南、西、北边界）与相邻地块争议（尤其在城乡结合部或乡镇交界区域），需提前核查土地确权证书、承包合同、林权证等文件，明确土地性质（是 “园地” 还是 “耕地”，二者补偿标准不同）、使用权年限（剩余承包期影响价值，如剩余 10 年与 30 年的经营权价值差异显著）。
   • 若果园涉及转租、合作经营，需核实转租合同的合法性（是否经原发包方同意），避免因 “无权处分” 导致评估结果无效。
2. 合规性审查不可忽视
   • 核查果园是否符合徐州农业规划（如是否位于生态保护红线、基本农田保护区内，禁止在基本农田上建设永久性大棚）；是否具备必要资质（如种植无公害 / 绿色产品的认证、排污许可 —— 若涉及农药化肥集中处理）。
   • 示例：徐州对设施农业（如草莓大棚）的建设标准有明确规定（如大棚高度、间距），违规建设的设施可能被认定为 “违建”，评估时需剔除或按残值计算。

二、地域特性：适配徐州本地条件

1. 土壤与气候对价值的影响
   • 徐州不同区域土壤差异显著：丰县、沛县以沙质土为主，适合苹果、梨生长（挂果率高、糖分足）；铜山、贾汪多丘陵，黏土比例高，更适合草莓、桃（保水性强）。评估时需结合土壤检测报告（肥力、pH 值、重金属含量），同等条件下，肥沃且无污染的土壤价值更高。
   • 考虑气候风险：徐州冬季偶有极端低温（-10℃以下），对果树（如葡萄、草莓）的冻害影响较大，评估时需关注果园是否配备防冻设施（如保温被、热风炉），若无则需扣除 “潜在损失风险”（可参考近 5 年冻害导致的减产率）。
2. 特色作物的差异化评估
   • 徐州特色果园（如丰县红富士苹果园、铜山冬桃园、邳州银杏果林）需结合品种特性调整参数：
     • 树龄划分：苹果盛果期为 10-25 年，桃树为 8-15 年，银杏（果用）则长达 30-50 年，不同树种的 “经济寿命” 差异直接影响收益法测算的年限。
     • 产量基准：参考徐州本地 “主导品种平均产量”（如丰县红富士盛果期亩产约 4000 斤，铜山草莓亩产约 3000 斤），避免套用外地数据（如山东苹果亩产高于徐州，直接套用会高估价值）。