一、 前期准备阶段：明确需求，锁定评估边界

1. 委托方发起需求与沟通
   • 委托方（个人 / 企业 / 政府部门 / 保险公司等）向具备法定资质的评估机构（需在陕西省财政厅或西安市财政局备案）提出申请，说明损失背景（如火灾、拆迁、侵权、保险出险等）、评估目的（如理赔、诉讼、税务扣除、征收补偿）、评估对象（如房屋、设备、存货、文物等）。
   • 评估机构初步核验委托方身份及评估必要性（如西安国有资产损失需提供国资管理部门的审批文件），明确双方权利义务（如委托方需提供真实资料，机构需遵守保密义务）。
2. 签订正式评估委托合同
   • 合同核心内容：评估对象与范围（需精准描述，如 “西安市雁塔区 XX 小区 3 号楼 2 单元 101 室房屋及室内装修”“西安高新区 XX 工厂生产线 A 设备”）、评估目的、价值类型（如 “重置成本”“市场价值”“残余价值”）、评估期限、费用标准、报告用途限制等。
   • 西安特色要求：若涉及国有土地上房屋征收，需由征收部门作为委托方，合同需载明 “参照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》执行”；若涉及文物资产，需额外约定 “评估人员需具备文物评估专业资质”。
3. 组建评估项目组与资料清单交底
   • 评估机构根据项目类型（如不动产、机器设备、文化资产）组建专项团队，配备对应专业人员（如注册资产评估师、房屋结构工程师、文物鉴定顾问）。
   • 向委托方出具详细资料清单，核心包括：
     • 权属证明：房屋所有权证、土地使用权证（西安不动产登记中心核发）、设备购买发票、资产权属协议等；
     • 损失证明：火灾事故认定书（消防部门）、拆迁公告（西安住建局）、侵权行为认定书、保险出险通知书等；
     • 财务与技术资料：资产明细账、折旧表、设备说明书、房屋竣工图、第三方检测报告（如房屋安全鉴定报告）等。

二、 现场勘查阶段：实地核验，固定损失事实

1. 前期资料核验与疑点梳理
   • 项目组先核对委托方提供的资料完整性与真实性（如比对设备发票日期与使用年限、房屋产权证附图与实际户型），标记疑点（如资料缺失、权属不清），提前与委托方沟通补正（如西安老旧小区房屋无竣工图时，需调取西安市城建档案馆存档资料）。
2. 现场实地勘查与数据采集
   • 这是最关键的步骤，需 “全面覆盖、精准记录”，具体操作因评估对象不同而异：
     • 不动产类（如西安城中村拆迁、商铺火灾）：
       • 测量房屋实际面积（对照产权证，排查是否有违建）、结构类型（砖混 / 框架，参照《西安市房屋重置价格标准》）；
       • 记录损坏部位与程度（如墙体裂缝宽度、屋顶渗漏范围、装修损毁比例），拍摄高清照片 / 视频（需包含 “参照物 + 受损细节”，如用卷尺标注裂缝长度）；
       • 若为征收场景，需额外核查 “是否属于历史保护建筑”（西安城墙内片区常见），同步记录建筑特色构件（如木雕、砖雕）的损失情况。
     • 机器设备类（如西安经开区工厂设备故障、洪水浸泡）：
       • 核对设备型号、规格、数量与资料一致性，检查核心部件损毁情况（如电机、控制系统）；
       • 测试设备功能（如能否正常启动），结合设备使用年限、维护记录计算 “成新率”；
       • 对可修复设备，记录 “修复所需材料、人工、周期”（参考西安本地建材市场及维修工时价格）。
     • 存货 / 流动资产类（如西安批发市场货物霉变、仓库被盗）：
       • 现场盘点受损存货数量、规格，区分 “完全损毁” 与 “部分贬值”（如食品过期 vs 包装破损）；
       • 核对进货单、销售记录，确认存货原值与市场当前价格（参考西安本地批发市场报价）。
     • 特色资产类（如西安文创企业知识产权、文物附属品）：
       • 知识产权侵权：核查专利 / 商标的法律状态，采集侵权产品的销售数据、市场份额损失（需调取西安本地电商平台销售记录）；
       • 文物资产：联合文物鉴定专家，评估文物损毁对 “文化价值” 的影响（如古建筑构件的修复难度、非遗工具的工艺价值）。