市场比较法

• 原理：基于替代原则，通过将待估土地与近期已发生交易的类似土地进行比较，依据两者在交易情况、市场状况、土地状况等方面的差异，对已交易土地的价格进行修正，从而得到待估土地的评估价格。
• 操作步骤：
  1. 收集交易案例：借助土地交易市场、房地产中介机构、网络平台、政府土地管理部门等渠道，广泛收集与待估土地同区域或类似区域的土地交易案例信息，包括交易时间、地点、面积、用途、价格等。
  2. 选取可比实例：从收集的众多案例中，挑选出 3 个或以上与待估土地在用途、区位、面积、土地使用年限等方面具有较强可比性的实例。
  3. 因素修正：
     • 交易情况修正：若交易存在特殊情况，如关联方交易、急于出售或购买等，需对交易价格进行修正，使其反映正常市场交易价格。
     • 交易日期修正：依据土地价格随时间的变化趋势，将可比实例在交易当时的价格调整到评估基准日的价格。这通常可参考当地土地价格指数或相关市场研究数据。
     • 土地状况修正：对可比实例与待估土地在区位状况（如交通条件、基础设施配套、周边环境等）、实物状况（如土地形状、地势、地质条件等）和权益状况（如土地使用年限、土地权利限制等）方面的差异进行量化修正。
  4. 计算比准价格：对每个可比实例经过各项修正后，得出相应的比准价格。然后采用合适的方法（如算术平均法、加权平均法等）计算待估土地的评估价格。

收益还原法

• 原理：预计待估土地未来每年可产生的纯收益，通过一定的还原利率将其还原为评估基准日的现值，以此估算土地的价值。该方法适用于有现实收益或潜在收益的土地，如用于出租的商业用地、工业用地等。
• 操作步骤：
  1. 确定总收益：分析待估土地的使用方式和市场情况，确定其正常使用下可能产生的各种收益，如租金收入、经营收入等。计算时需考虑空置率、租金损失等因素，以确定客观、合理的总收益。
  2. 计算总费用：明确与土地收益相关的各项费用，包括土地使用税、管理费、维护费、保险费等，计算出土地的年总费用。
  3. 求取纯收益：用总收益减去总费用，得到土地每年的纯收益。
  4. 确定还原利率：还原利率的确定需综合考虑多种因素，如无风险利率（如国债利率）、风险报酬率（考虑土地投资面临的风险）等。可通过市场提取法、安全利率加风险调整值法等方法确定合适的还原利率。
  5. 计算土地价值：根据土地纯收益的变化模式（如每年不变、按一定比率递增或递减等），选择相应的收益还原法公式计算土地价值。例如，在土地纯收益每年不变且土地使用年限为有限年的情况下，公式为：\(V = \frac{a}{r}×[1 - \frac{1}{(1 + r)^n}]\)，其中\(V\)为土地价值，\(a\)为土地年纯收益，\(r\)为还原利率，\(n\)为土地使用年限。

成本逼近法

• 原理：以开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格。该方法适用于新开发土地、工业用地以及市场交易案例较少的土地评估。
• 操作步骤：
  1. 计算土地取得费：即取得土地使用权所支付的费用，根据土地取得方式不同而有所差异。如通过征用农村集体土地取得，土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等；通过购买土地取得，土地取得费为购买价格及相关税费。
  2. 确定土地开发费：包括土地平整费、基础设施建设费等，根据当地土地开发的平均成本水平及待估土地的实际开发程度进行计算。
  3. 计算税费：明确与土地取得和开发过程相关的税费，如耕地占用税、契税、土地增值税等，按规定标准计算。
  4. 计算利息：考虑土地取得费和土地开发费在开发期间的资金利息，根据资金投入方式和开发周期，按照合理的利率计算利息。
  5. 确定利润：按照当地土地开发行业的平均利润率，以土地取得费和土地开发费为基数计算土地开发利润。
  6. 计算土地增值收益：根据土地用途、当地土地市场状况等因素，确定土地增值收益率，以土地取得费、土地开发费、税费、利息和利润之和为基数计算土地增值收益。
  7. 计算土地价格：将上述各项费用相加，得到土地的成本价格，即\(土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益\)。

剩余法

• 原理：在预计开发完成后土地连同地上建筑物正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以余额来估算待估土地价格。该方法适用于待开发土地的评估，如将生地开发成熟地、将熟地开发建设成房地产项目等情况。
• 操作步骤：
  1. 确定开发完成后的不动产价值：根据土地规划用途和市场情况，预测开发完成后的房地产（如住宅、商业楼等）的销售价格或出租价格。可采用市场比较法、收益法等方法进行估算。
  2. 估算开发成本：包括建筑工程费、前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费等，按照当地同类开发项目的平均成本水平和待开发土地的具体规划要求进行计算。
  3. 计算专业费用：一般按照开发成本的一定比例计算，用于支付勘察、设计、监理等专业服务费用。
  4. 确定利息：计算开发成本、专业费用以及地价在开发期间的资金利息，根据资金投入方式和开发周期确定利率和计息期。
  5. 计算利润：依据当地房地产开发行业的平均利润率，以开发成本、专业费用和地价为基数计算开发利润。
  6. 计算税费：明确与房地产开发和销售相关的税费，如销售税金及附加、土地增值税等，按规定标准计算。
  7. 计算土地价格：运用公式\(土地价格 = 开发完成后的不动产价值 - 开发成本 - 专业费用 - 利息 - 利润 - 税费\)，得出待估土地的价格。

基准地价系数修正法

• 原理：利用当地政府公布的基准地价，根据待估土地与基准地价对应的土地条件在区域因素、个别因素等方面的差异，通过系数修正来评估待估土地的价格。
• 操作步骤：
  1. 确定基准地价：查找当地政府最新公布的基准地价成果，明确待估土地所在区域的基准地价标准及对应的土地用途、土地级别等。
  2. 制定修正系数表：当地政府或相关部门通常会制定针对不同用途土地的基准地价修正系数表，该表规定了因区域因素（如交通条件、商业繁华程度、基础设施配套等）和个别因素（如土地形状、临街状况、容积率等）变化而对基准地价进行修正的系数。
  3. 确定修正系数：根据待估土地的实际情况，对照修正系数表，确定各项因素的修正系数，并计算综合修正系数。
  4. 进行年期修正：若待估土地的使用年限与基准地价设定的使用年限不同，需进行年期修正。通过土地还原利率和土地使用年限，计算年期修正系数。
  5. 计算土地价格：运用公式\(待估土地价格 = 基准地价×(1 + 综合修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×其他修正系数\)（期日修正系数用于修正基准地价公布日与评估基准日之间土地价格的变化，其他修正系数根据具体情况确定，如容积率修正系数等）计算待估土地的价格。