评估内容

• 土地价值：果园土地的位置、面积、地形、土壤质量、土地使用年限等是评估土地价值的重要因素。例如，位于遵义市郊交通便利的果园，其土地价值可能高于偏远山区的果园。
• 果树资产：包括果树的品种、树龄、数量、生长状况、挂果情况等。不同品种的果树，如苹果、梨、葡萄等，其市场价值不同；树龄和生长状况也会影响果树的产量和果实品质，进而影响其价值。
• 地上附着物：果园中的房屋、仓库、灌溉设施、道路等地上附着物也需要进行评估。这些设施的建设成本、使用年限、维护状况等都会影响其价值。
• 收益能力：通过分析果园过去几年的经营收益情况，以及未来市场行情预测，评估果园的预期收益能力。这包括果实的产量、售价、生产成本、销售渠道等因素。

评估方法

• 市场法：寻找与被评估果园类似的近期交易案例，通过对比分析它们之间的差异，对交易价格进行调整，从而确定被评估果园的价值。例如，若有一个与待评估果园规模、品种相似，且在相邻地区的果园近期以一定价格成交，可将其作为参考案例，根据两者在土地肥力、交通便利性等方面的差异进行价格调整。
• 收益法：预测果园未来的收益，然后将其折现到评估基准日，以确定果园的价值。首先要估算果园未来每年的净收益，即预期总收入减去总成本，包括生产成本、管理费用、销售费用等，再根据适当的折现率将未来各年的净收益折现，折现率的确定要考虑行业平均回报率、果园的经营风险等因素。
• 成本法：计算重新构建与被评估果园相同或类似的果园所需的成本，包括土地取得成本、果树种植成本、地上附着物建设成本等，再减去折旧和损耗，得到果园的评估价值。例如，对于新开发的果园，成本法评估较为适用，若已知开垦土地、购买果苗、建设灌溉设施等各项成本，以及因使用和自然损耗造成的折旧，就可计算出果园的价值。

评估流程

• 前期准备：明确评估目的，是为了果园的转让、抵押、征收补偿还是其他目的；确定评估对象和范围，包括果园的具体边界、涵盖的资产内容等；收集相关资料，如果园的产权证书、土地租赁合同、果树种植档案、财务报表等。
• 现场勘查：评估人员实地查看果园的土地状况、果树生长情况、地上附着物的现状等，核实资料的真实性，并对果园的整体情况进行详细记录，拍摄必要的照片作为评估依据。
• 评定估算：根据评估目的和所收集的资料，选择合适的评估方法进行计算。在计算过程中，要合理确定各种参数，如市场法中的可比案例调整系数、收益法中的折现率、成本法中的折旧率等。
• 编制评估报告：根据评定估算结果，按照规范的格式编制评估报告，详细说明评估目的、评估对象和范围、评估方法、评估过程、评估结果以及特别事项说明等内容，确保报告内容准确、清晰、完整。