庆阳土地评估的依据是确保评估工作合法、科学、公正的核心支撑，主要涵盖法律法规政策依据、技术标准依据、评估对象相关依据和市场数据依据四大类。这些依据共同保障了土地评估结果的权威性和适用性，具体内容如下：
这类依据是土地评估的 “根本准则”，确保评估行为符合国家及地方的法律框架，主要包括以下层面：
- 《中华人民共和国土地管理法》：明确土地所有权、使用权、土地征收、出让等基本制度，是土地评估的 “母法”，规定了评估适用的场景（如征收、出让、转让等）。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》：规范城市土地使用权出让、转让、抵押等行为，要求涉及房地产交易的土地需进行价值评估。
- 《中华人民共和国资产评估法》：界定评估机构、评估专业人员的资质要求、执业规范，明确评估程序的合法性（如独立评估、回避制度等）。
- 《土地估价师资格考试管理办法》《资产评估行业财政监督管理办法》：规范评估专业人员的资格准入和行业监管，确保评估主体合法合规。
- 自然资源部（原国土资源部）发布的规章及通知，如《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》等，明确评估的政策导向和具体要求（如基准地价更新、征收评估的补偿原则等）。
- 涉及土地用途管制、容积率调整、耕地保护等政策文件（如《土地利用总体规划管理办法》），直接影响土地价值的测算逻辑。
- 地方性法规：如《甘肃省实施 <中华人民共和国土地管理法> 办法》，结合甘肃实际细化土地征收、出让、评估的具体规则。
- 地方政府规章及通知：庆阳市自然资源局发布的《庆阳市基准地价更新成果》《庆阳市集体建设用地使用权流转管理办法》《庆阳市土地征收补偿安置标准》等，是本地化评估的直接政策依据（如基准地价、修正系数、补偿标准均需参照地方最新成果）。
这类依据是土地评估的 “操作指南”，确保评估方法、参数选取、结果测算符合行业统一技术规范，核心包括：
- 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）：适用于庆阳市城镇国有建设用地（如商服用地、住宅用地、工业用地）的评估，明确了 “市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法” 五大评估方法的适用场景、计算公式和操作步骤。
- 《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）：适用于庆阳市农村农用地（耕地、林地、草地等）的评估，规范了农用地价值的测算逻辑（如考虑土地肥力、灌溉条件、区位等因素）。
- 《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）：明确土地的分类标准（如 “商服用地” 细分为零售商业用地、商务金融用地等），确保评估对象的分类统一，避免因 “地类界定不清” 导致的价值偏差。
- 甘肃省自然资源厅发布的《甘肃省土地估价技术指引》，结合省内土地市场特点（如庆阳作为黄土高原地区，农用地的 “地形坡度”“水土流失” 等修正因素需特殊考量）细化技术要求。
- 庆阳市自然资源局定期更新的《基准地价成果报告》及《基准地价系数修正表》：基准地价是庆阳市不同区域、不同用途土地的 “基准价值”，评估时需根据具体地块的区位、容积率、开发程度等因素，通过 “系数修正” 得到最终评估值（是庆阳土地评估最常用的技术依据之一）。
这类依据是 “聚焦具体地块” 的核心，确保评估对象的属性、权利状态清晰，主要包括：
- 土地权利证明文件：
- 国有土地：《国有土地使用证》《不动产权证书》（明确土地使用权人、用途、面积、使用年限等）；
- 集体土地：《集体土地所有权证》《集体建设用地使用权证》（若涉及流转或征收，需提供集体决议文件）。
- 土地利用规划及审批文件：
- 庆阳市《土地利用总体规划》《城市总体规划》《控制性详细规划》（明确地块的 “规划用途”“容积率”“建筑密度” 等核心指标，直接影响土地价值 —— 如 “住宅用地” 比 “工业用地” 价值更高，高容积率地块价值通常更高）；
- 土地出让合同、划拨决定书（明确土地的取得方式、出让年限、规划条件等）。
- 地块实地勘查资料：
- 评估机构现场勘查记录（包括地块位置、形状、地形、地质条件、周边基础设施配套 —— 如 “通路、通水、通电、通气、平整”（“四通一平”）程度、周边环境（如是否临近学校、医院、商圈）等）；
- 地块测绘报告（由具备资质的测绘机构出具，明确地块的准确面积、坐标等）。
土地评估需反映 “市场真实价值”，因此最新的市场交易数据是关键依据，主要包括：
- 庆阳市土地交易案例：
- 近期庆阳市国有建设用地 “招拍挂” 成交案例（如西峰区商服用地、宁县工业用地的成交单价、总价、容积率等）；
- 同类土地的转让、抵押评估案例（需由正规评估机构出具的报告，确保案例的可比性）。
- 相关市场参数：
- 庆阳市房屋租赁市场价格（用于 “收益还原法” 测算土地收益，如住宅用地可通过周边房租反推土地租金）；
- 土地开发成本数据（如拆迁补偿标准、场地平整费用、基础设施建设成本，用于 “成本逼近法”）；
- 银行贷款利率、土地还原率（行业公认或地方测算的参数，影响收益还原法的结果）。
- 公共平台数据：
- 庆阳市自然资源局官网公布的土地成交公示、基准地价更新公告；
- 甘肃省土地市场动态监测与监管系统中的交易数据。
