拆迁评估公司通常按照以下步骤和方法进行评估： ### 评估准备 1. **接受委托**：拆迁评估公司与委托方（一般为拆迁人或相关部门）签订评估委托合同，明确评估目的、对象、范围、时点及双方权利义务等。 2. **组建团队**：安排具备专业资质和经验的注册房地产估价师及相关工作人员组成评估小组。 3. **收集资料**：收集被拆迁房屋的产权资料，如房产证、土地证等；收集房屋建筑资料，包括建筑图纸、竣工资料等；还会收集拆迁项目相关文件、当地房地产市场数据、周边类似房屋交易案例等。 ### 实地查勘 1. **房屋现状勘查**：评估人员实地查看房屋的结构类型，是砖混结构、框架结构还是其他结构；检查房屋的装修情况，包括装修材料、装修风格、装修档次等；查看房屋的设施设备，如水电暖、厨卫设备等是否齐全及使用状况。 2. **测量房屋面积**：使用专业测量工具，对房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积等进行准确测量，并绘制房屋平面图，记录房屋的户型、朝向等信息。 3. **记录房屋成新度**：观察房屋的使用年限、维护保养情况，确定房屋的成新程度，判断是否存在损坏、质量问题等。 4. **周边环境调查**：查看房屋周边的基础设施配套情况，如交通、教育、医疗、商业等配套设施是否完善；了解周边的自然环境、噪音、污染等情况；调查周边房地产的开发情况和未来规划。 ### 价值评估 1. **市场比较法** - **选取可比实例**：从收集的交易案例中，选取与被拆迁房屋在区位、用途、规模、建筑结构等方面相似的3个以上可比实例。 - **因素修正**：对可比实例的成交价格进行交易情况修正，剔除交易中的特殊因素影响；进行交易日期修正，将可比实例的成交价格调整到评估时点的价格水平；进行房地产状况修正，包括区位状况、实物状况和权益状况修正，使可比实例与被拆迁房屋状况一致。 - **计算比准价格**：经过各项修正后，计算出每个可比实例的比准价格，再通过简单算术平均、加权算术平均等方法确定被拆迁房屋的市场价值。 2. **收益法** - **确定潜在毛收入**：根据房屋的用途、面积、市场租金水平等，估算房屋在正常使用情况下的潜在毛收入。 - **计算有效毛收入**：扣除空置率、租金损失率等因素后，得到房屋的有效毛收入。 - **确定运营费用**：估算房屋在运营过程中的各项费用，如管理费、维修费、保险费、房产税等。 - **计算净收益**：有效毛收入减去运营费用得到净收益。 - **确定报酬率**：根据市场上类似房地产的投资收益率、银行利率、风险水平等因素，确定合适的报酬率。 - **计算收益价值**：选用适当的收益模型，将未来各年的净收益折现到评估时点，累加得到房屋的收益价值。 3. **成本法** - **计算重新购建价格**：按照评估时点的建筑材料价格、人工费用、建筑技术等，计算在全新状态下重新建造与被拆迁房屋相同或类似的房地产所需的全部费用，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。 - **确定折旧**：根据房屋的实际使用年限、物理磨损、功能折旧、经济折旧等因素，确定房屋的折旧额。 - **计算成本价值**：重新购建价格减去折旧，得到被拆迁房屋的成本价值。 ### 结果确定与报告出具 1. **内部审核**：评估结果初步确定后，由评估机构内部的审核人员对评估过程和结果进行审核，检查评估方法是否正确、参数选取是否合理、计算是否准确等。 2. **结果公示**：将初步评估结果在拆迁范围内进行公示，一般不少于5日，接受被拆迁人及社会公众的监督和反馈。被拆迁人对评估结果有异议的，评估机构会进行解释说明或重新评估。 3. **出具报告**：经公示无异议或对异议处理后，评估机构正式出具房屋拆迁评估报告，报告内容包括封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、评估结果报告、评估技术报告、附件等，由注册房地产估价师签字盖章，并加盖评估机构公章。