一、评估核心依据体系

1. 国家法律法规依据

• 农业与土地管理法律：
  • 《中华人民共和国畜牧法》（2023 修订）：
    • 明确养殖场需符合动物防疫条件（如防疫设施评估需参考第六章），养殖用地性质影响评估（设施农用地需按《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》处理）。
  • 《中华人民共和国土地管理法》：
    • 养殖场占用耕地需评估 “占补平衡” 要求（衢州永久基本农田禁止建设养殖场，评估时需先确认土地性质）。
• 评估行业标准：
  • 《资产评估执业准则 —— 不动产》（中评协〔2017〕38 号）：
    • 规范养殖场建筑物（猪舍、鸡棚）、设备（喂料系统、粪污处理设备）的评估方法（如成本法、市场法）。
  • 《农村集体经济组织资产评估指引》：
    • 针对衢州农村集体所有养殖场评估，需经村民会议三分之二以上成员同意（如江山某村集体养殖场评估需提交村民决议）。

2. 浙江省与衢州市地方政策

• 省级政策文件：
  • 《浙江省畜禽养殖场污染防治办法》（省政府令第 366 号）：
    • 规定衢州养殖场需配套粪污处理设施（评估时需核算设施价值及运行成本，如厌氧发酵池造价占比约 20%），且需取得《动物防疫条件合格证》（无证需扣减评估值 10%-15%）。
  • 《浙江省设施农业用地管理办法》：
    • 明确衢州设施农用地使用年限（一般不超过 5 年），评估时需按剩余年限修正（如剩余 3 年使用权，评估值为完整年限的 60%）。
• 衢州本地政策：
  • 《衢州市畜牧业发展 “十四五” 规划》：
    • 重点支持龙游、江山的规模化生猪养殖场（存栏 5000 头以上），评估时可享受 “规模效应” 溢价（最高加 20%）；限制柯城、衢江城区周边 5 公里内养殖场建设（评估时需考虑拆迁风险，扣减 10%-30% 价值）。
  • 《衢州市养殖水域滩涂规划（2021-2030 年）》：
    • 划分禁养区、限养区、适养区（如钱塘江上游 1 公里内为禁养区，评估时直接判定为 “不可持续经营”，价值清零）。

二、评估对象与内容

1. 固定资产评估

• 建筑物与构筑物：
  • 猪舍、鸡舍、鱼塘堤坝等：按衢州当地建筑成本（2025 年砖混结构猪舍造价约 1200-1500 元 /㎡）结合成新率（使用 5 年折旧率 30%）评估；
  • 附属设施：消毒室、饲料仓库、粪污处理池（衢州多雨地区需评估防渗漏标准，不符合要求扣减 5%-10%）。
• 设备与机械：
  • 自动喂料系统、环控设备、水产养殖增氧机等：参考衢州农机市场价格（如某品牌自动喂料机二手价按购置价的 40%-60% 评估），需核查使用年限与维护记录。

2. 生物资产评估

• 畜禽与水产：
  • 生猪、蛋鸡、淡水鱼等：按衢州农产品批发市场实时价格（如 2025 年 6 月衢州生猪出栏价 18 元 /kg）乘以存栏量，结合生长周期（仔猪、成猪分开评估，仔猪价值为成猪的 30%-50%）；
  • 种畜种禽：需评估繁殖能力（如种猪年产仔数，衢州地区优质种猪评估值可达普通生猪的 3-5 倍）。
• 林木与植物：
  • 养殖场内防护林、果树等：按《浙江省森林资源资产评估技术规范》，参考衢州苗圃市场价（如香樟树胸径 10cm 约 800 元 / 棵）。

3. 土地与经营权评估

• 土地使用权：
  • 设施农用地：参考《衢州市基准地价表》中的农用地修正系数（如柯城区耕地基准地价 5 万元 / 亩，设施农用地按 60% 折算）；
  • 流转土地：评估剩余流转年限（如剩余 10 年流转期，年租金 800 元 / 亩，按 5% 折现率计算现值）。
• 养殖经营权：
  • 规模化养殖场（如衢州省级农业龙头企业）可评估 “品牌溢价”（参考当地政策补贴，如年出栏 1 万头生猪的养殖场经营权价值可加计 10%-15%）。

三、评估方法与技术路径

1. 成本法（主要适用于新建或亏损养殖场）

• 公式：评估值 = 重置成本 × 成新率 - 功能性 / 经济性贬值
• 案例：衢州某新建 2000㎡肉鸡场，2024 年建设成本 1800 元 /㎡，使用 1 年成新率 90%，因环保设施未达标需扣减 5%，评估值 = 1800×2000×90%×(1-5%)=307.8 万元。

2. 收益法（适用于稳定经营的养殖场）

• 关键参数：
  • 预期年收益：按衢州近 3 年养殖平均利润（如 2023-2025 年衢州生猪养殖年均利润 1500 元 / 头）；
  • 折现率：参考衢州农业项目投资回报率（一般 8%-12%，风险高的水产养殖取上限）。
• 案例：龙游某存栏 5000 头生猪场，年净利润 750 万元，剩余经营期 8 年，折现率 10%，评估值 = 750×(P/A,10%,8)=750×5.3349≈4001 万元。

3. 市场法（需衢州本地交易案例支持）

• 可比案例：
  • 2025 年 3 月江山某存栏 3000 头猪场转让价 2400 万元（单价 8000 元 / 头），则同类型衢州养殖场评估可参考此标准；
  • 需修正因素：区位（市区周边 + 15%，偏远乡镇 - 10%）、设施先进性（自动化设备 + 20%）。

四、特殊场景评估要点

1. 征收拆迁评估（如杭衢高铁沿线养殖场）

• 补偿依据：
  • 《衢州市征收集体土地房屋补偿办法》：
    • 建筑物补偿按重置价（如猪舍 1200 元 /㎡），存栏畜禽按衢州农业农村局公布的 “停产停业损失标准”（生猪 1000 元 / 头，蛋鸡 100 元 / 只）；
  • 特殊政策：对配合拆迁的养殖场可享受 10%-20% 的速迁奖励（需在评估报告中单独列示）。

2. 抵押贷款评估（衢州农商行常见需求）

• 限制条件：
  • 生物资产（活畜禽）一般不纳入抵押范围，仅评估固定资产与土地经营权；
  • 抵押率：衢州银行通常按评估值的 50%-60% 放贷（如评估值 1000 万元，最高可贷 600 万元）。

3. 生态养殖评估（衢州 “两进两回” 政策支持项目）

• 加分项：
  • 符合衢州 “生态循环农业” 标准（如种养结合、粪污资源化利用率≥90%），评估值可上浮 15%-25%；
  • 获得 “衢州农品” 区域公用品牌认证的养殖场，品牌价值按年销售额的 10% 评估。

五、注意事项与风险点

1. 政策合规性核查

• 需确认养殖场是否在衢州禁养区内（如钱江源保护区周边），禁养区内评估值为零且需限期拆除；
• 核查《动物防疫条件合格证》《排污许可证》等证件有效性（无证或过期需扣减 20%-50% 价值）。

2. 生物资产波动性

• 畜禽价格受市场周期影响（如 2025 年衢州生猪价格处于周期高点，评估时需注明 “价格波动风险”）；
• 病死畜禽需按衢州动物疫病防控中心规定无害化处理，评估时需扣除处理成本（一般 50-100 元 / 头）。

3. 区位与环境影响

• 衢州山区养殖场（如开化）需评估交通便利性（距主干道 5 公里以上扣减 5%-10%）；
• 水源保护区周边养殖场需评估环保设施投入（如千岛湖配水工程沿线养殖场需增加三级沉淀池，造价增加 15%-20%）。

六、数据来源与参考文件

• 衢州市政府平台：
  • 衢州市自然资源和规划局：查询土地性质、基准地价；
  • 衢州市农业农村局：获取养殖补贴政策、畜禽存栏价格指数（2025 年二季度衢州生猪存栏价同比上涨 8%）。
• 行业报告：
  • 《衢州市畜牧业统计年鉴》：近 3 年养殖成本收益数据；
  • 衢州畜牧兽医协会：发布的《衢州养殖场防疫设施建设标准》。