市场法

1. 适用范围：市场法适用于存在活跃市场，且能找到可比参照物的资产。例如房地产市场中普通住宅、商业店铺的评估；机器设备市场中通用型设备的评估；以及部分无形资产，如商标权、专利权在有可比交易案例时的评估。
2. 原理：基于替代原则，即假设在公开市场上，理性的投资者愿意支付的价格不会超过购买具有相同效用的类似资产的成本。通过对比被评估资产与近期市场上已成交的类似资产（参照物）的交易价格，分析两者在交易条件、资产状况等方面的差异，并对这些差异进行量化调整，从而确定被评估资产的价值。
3. 操作步骤
   • 收集交易实例：广泛收集与被评估资产类似的资产交易实例。收集渠道包括但不限于各类房地产交易平台、产权交易中心、行业协会统计资料、中介机构信息库等。例如，评估一处商业房产时，可从房地产中介公司获取周边类似商业房产的近期成交信息，包括成交价格、面积、交易时间、交易方式等。
   • 选取可比实例：从收集到的众多交易实例中，挑选出与被评估资产在用途、规模、地理位置、交易时间等方面相近的 3 个或以上可比实例。所选可比实例应具有代表性，能够真实反映市场行情。例如，评估一套位于城市某区域的三居室住宅，应选取同一区域或相邻区域、户型相似、面积相近、建筑年代相仿且近期成交的三居室住宅作为可比实例。
   • 因素修正：对可比实例的交易价格进行修正，主要包括以下几个方面：
     • 交易情况修正：排除特殊交易情况对价格的影响，如关联方交易、急于出售或购买导致的价格偏离等。例如，若可比实例是因企业破产清算而低价出售，需对其价格进行向上修正。
     • 交易日期修正：将可比实例交易时的价格调整到评估基准日的价格，考虑市场价格波动因素。可参考当地房地产价格指数、行业统计数据等，确定价格变动幅度。例如，某可比实例在半年前成交，期间当地房地产市场价格呈上升趋势，经分析价格上涨了 5%，则需将该可比实例价格上调 5%。
     • 资产状况修正：对比被评估资产与可比实例在物理特征（如房屋的户型、装修、设备设施等）、地理位置（如距离市中心的远近、交通便利性等）、权益状况（如土地使用年限、产权性质等）方面的差异，并进行量化调整。例如，被评估房屋为精装修，而可比实例为毛坯房，经评估精装修价值为每平方米 1000 元，若房屋面积为 100 平方米，则需在可比实例价格基础上增加 10 万元。
   • 计算评估值：对经过各项修正后的可比实例价格进行分析处理，通常采用算术平均法、加权平均法等方法计算出被评估资产的评估值。例如，经过修正后三个可比实例的价格分别为 100 万元、105 万元、110 万元，采用算术平均法计算，评估值为（100 + 105 + 110）÷ 3 = 105 万元。

收益法

1. 适用范围：收益法适用于具有独立获利能力，且未来收益能够可靠预测的资产。常见的如企业整体资产、商业房地产（如写字楼、商铺、酒店等）、无形资产（如专利技术、商标权、特许经营权等）。例如，对于运营稳定的酒店，可通过收益法评估其价值。
2. 原理：资产的价值是其未来预期收益的现值之和。即通过预测被评估资产在未来特定时期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来收益折算为现值，以此确定资产的价值。其核心思想是，投资者购买资产是为了获取未来的收益，资产的价值取决于未来收益的大小和风险程度。
3. 操作步骤
   • 确定收益期：根据资产的性质、法律规定、合同约定等因素，确定资产能够产生收益的期限。例如，对于有明确使用年限的无形资产，如专利，其收益期通常为法定保护期限或剩余使用年限；对于商业房地产，收益期可根据土地使用年限、租赁合同期限等综合确定。
   • 预测未来收益：分析被评估资产的历史收益情况、市场环境、行业发展趋势、竞争状况等因素，对未来各期的收益进行合理预测。预测收益可以采用净利润、净现金流量等指标。例如，预测一家企业未来的净利润，需考虑市场需求变化、产品价格波动、原材料成本变动、竞争对手策略等因素。在预测过程中，通常需要建立财务模型，结合宏观经济数据、行业研究报告等进行分析。
   • 确定折现率：折现率是将未来收益折算为现值的比率，反映了投资者对投资风险的预期和对资金时间价值的要求。一般通过以下方法确定折现率：
     • 风险累加法：在无风险报酬率（如国债利率）的基础上，加上各种风险报酬率来确定折现率。风险报酬率包括市场风险、行业风险、经营风险、财务风险等。例如，无风险报酬率为 3%，经分析市场风险报酬率为 2%，行业风险报酬率为 1%，经营风险报酬率为 1%，财务风险报酬率为 1%，则折现率为 3% + 2% + 1% + 1% + 1% = 8%。
     • 资本资产定价模型（CAPM）：通过计算资产的 β 系数（衡量资产相对于市场组合的风险程度），结合市场风险溢价和无风险报酬率来确定折现率。公式为：折现率 = 无风险报酬率 + β×（市场平均报酬率 - 无风险报酬率）。例如，无风险报酬率为 3%，市场平均报酬率为 10%，某资产的 β 系数为 1.2，则折现率 = 3% + 1.2×（10% - 3%） = 11.4%。
   • 计算评估值：根据预测的未来收益和确定的折现率，采用相应的折现公式，将未来各期收益折现到评估基准日，并进行累加，得到被评估资产的评估值。常用的折现公式如：\(P = \sum_{i = 1}^{n} \frac{R_{i}}{(1 + r)^{i}}\)，其中\(P\)为评估值，\(R_{i}\)为第\(i\)期的预期收益，\(r\)为折现率，\(n\)为收益期。例如，某资产预计未来 3 年的净现金流量分别为 100 万元、120 万元、150 万元，折现率为 10%，则评估值为：\(P = \frac{100}{(1 + 10\%)^1} + \frac{120}{(1 + 10\%)^2} + \frac{150}{(1 + 10\%)^3} \approx 298.42\)（万元）。

成本法

1. 适用范围：成本法适用于新开发建设的资产、很少发生交易且无收益或收益难以确定的资产，如学校、医院、政府办公楼等公共建筑，以及一些专用设备、特殊构筑物等。例如，对新建的厂房进行评估时，成本法较为适用。
2. 原理：资产的价值取决于重新购建与被评估资产相同或类似资产所需的成本，再扣除资产由于使用和自然损耗、技术进步、外部环境变化等原因导致的贬值，以此确定资产的评估价值。其基本假设是，投资者在购买一项资产时，愿意支付的价格不会超过重新建造或购置具有相同功能的资产所需的成本。
3. 操作步骤
   • 确定重置成本：采用以下方法计算重新购建与被评估资产相同或类似全新资产所需的成本：
     • 重置核算法：按资产的成本构成，将资产的直接成本（如设备购置价、建筑工程费、安装费等）和间接成本（如管理费、设计费、监理费等）分别计算，然后相加得到重置成本。例如，建造一座厂房，直接成本包括建筑材料费用 200 万元、人工费用 100 万元、设备购置及安装费用 50 万元；间接成本包括设计费 10 万元、管理费 5 万元、监理费 5 万元，则重置成本为 200 + 100 + 50 + 10 + 5 + 5 = 370 万元。
     • 价格指数法：利用与资产有关的价格变动指数，将资产的历史成本调整为重置成本。公式为：重置成本 = 资产历史成本 × 价格指数。例如，某设备购置于 3 年前，历史成本为 100 万元，经查询相关价格指数，这 3 年该类设备价格平均每年上涨 5%，则重置成本 = 100×(1 + 5%)^3 ≈ 115.76 万元。
     • 功能价值类比法：通过对比被评估资产与类似资产的功能差异，根据功能与成本的关系来估算重置成本。例如，被评估设备的生产能力为每年 1000 件产品，类似设备生产能力为每年 1200 件产品，类似设备重置成本为 120 万元，假设设备成本与生产能力呈线性关系，则被评估设备重置成本 = 120×(1000÷1200) = 100 万元。
   • 估算实体性贬值：通过以下方法估算资产由于使用和自然损耗导致的实体性贬值：
     • 观察法：评估人员通过实地观察资产的外观、使用状况、磨损程度等，凭借经验判断资产的实体性贬值程度。例如，对一台机器设备进行观察，发现其外观有一定程度的磨损，部分零部件出现老化迹象，经评估人员综合判断，实体性贬值率为 20%。
     • 使用年限法：根据资产的已使用年限与总使用年限的比例来确定实体性贬值率。公式为：实体性贬值率 = 已使用年限 ÷（已使用年限 + 尚可使用年限）×100%。例如，某房屋建筑物的经济使用寿命为 50 年，已使用 10 年，则实体性贬值率 = 10÷50×100% = 20%。
     • 修复费用法：对于可修复的资产损耗，以修复资产的费用作为实体性贬值的估算值。例如，某设备的某个关键部件损坏，修复该部件需要花费 10 万元，假设该设备重置成本为 100 万元，则实体性贬值为 10 万元，实体性贬值率 = 10÷100×100% = 10%。
   • 估算功能性贬值：分析资产由于技术进步导致的功能相对落后造成的贬值。对比新资产与被评估资产在生产效率、运营成本等方面的差异，计算超额运营成本或超额投资成本，以此确定功能性贬值。例如，新设备生产效率比被评估设备高 20%，在相同产量下，被评估设备每年多消耗人工成本 10 万元，假设折现率为 10%，剩余使用年限为 5 年，通过年金现值系数计算，功能性贬值 = 10×(P/A, 10%, 5) ≈ 37.91 万元。
   • 估算经济性贬值：考虑资产由于外部环境变化（如市场需求变化、政策法规调整、行业竞争加剧等）导致的资产利用率下降、收益减少等造成的经济性贬值。例如，由于市场需求减少，某工厂的生产设备利用率从原来的 80% 下降到 60%，经评估该设备的经济性贬值率为 10%。若设备重置成本为 200 万元，实体性贬值为 40 万元，功能性贬值为 30 万元，则经济性贬值 = （200 - 40 - 30）×10% = 13 万元。
   • 计算评估值：评估值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。例如，某资产重置成本为 500 万元，实体性贬值为 100 万元，功能性贬值为 50 万元，经济性贬值为 30 万元，则评估值 = 500 - 100 - 50 - 30 = 320 万元。