一、评估前期准备阶段

1. 委托与受理

• 委托主体：通常由拆迁人（如政府征收部门、建设单位）或被拆迁人（厂房产权人）委托具备资质的评估机构（如前文提到的海润京丰、北京百汇方兴等）。
• 委托形式：需签订书面评估委托合同，明确评估目的、对象、范围、期限及双方权利义务（如评估费用承担方式）。

2. 组建评估团队

• 评估机构根据项目规模选派专业人员，团队成员需具备房地产估价师、土地估价师、资产评估师等资质，且需熟悉安阳当地拆迁政策（如《安阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》）。

二、现场调查与资料收集阶段

1. 确定评估范围

• 依据拆迁公告、土地使用权证、房产证等文件，明确评估对象的地理边界、建筑面积、土地性质（如工业用地、仓储用地）及权属状况（是否存在抵押、租赁等他项权利）。

2. 实地勘察厂房状况

• 建筑实体调查：记录厂房结构（钢结构、砖混等）、层数、层高、成新率（如使用年限、维护情况）、装修标准（有无吊顶、地砖等）及附属设施（如消防系统、水电管线）。
• 设备与物料清点：区分可搬迁设备（如生产线、机床）与不可搬迁设备（如固定安装的锅炉），记录设备型号、购置年限、使用状况，并拍摄影像资料作为证据。
• 周边环境调研：考察厂房区位优势（如距交通干线距离、产业集群效应）、基础设施配套（水电供应、排污系统），这些因素会影响土地及厂房的市场价值。

3. 收集法律与财务资料

• 权属文件：土地证、房产证、建设工程规划许可证、营业执照等，以确认产权合法性。
• 财务数据：被拆迁企业近 3 年的财务报表、纳税凭证、水电费单据，用于评估停产停业损失（如按利润额或营业额计算补偿）。
• 政策文件：安阳当地拆迁补偿标准、基准地价表、停产停业损失补偿倍数等地方性规定（如安阳市可能规定停产停业损失按房屋补偿价值的 5%-10% 计算）。

三、评估方法选择与价值测算阶段

1. 评估方法确定

• 市场比较法：适用于周边有类似工业厂房交易案例的情况，通过对比交易实例的区位、面积、结构等因素，修正得出评估对象价值。
• 成本法：计算厂房重建成本（如建安造价）减去折旧，加上土地使用权价值，适用于无市场交易案例的情况。
• 收益法：对有稳定租金或经营收益的厂房，通过预测未来收益并折现确定价值，常用于停产停业损失评估。
• 土地估价方法：如基准地价修正法（参照安阳市工业用地基准地价）、假设开发法（适用于待开发土地）。

2. 分项价值测算

• 土地使用权价值：根据土地用途、使用年限、容积率等，结合安阳当地工业用地市场价格评估（如某区域工业用地基准地价为 200 万元 / 亩）。
• 厂房建筑价值：按结构类型（如钢结构 1500 元 /㎡、砖混结构 1000 元 /㎡）乘以建筑面积，再乘以成新率（如使用 10 年的厂房成新率 70%）。
• 设备搬迁与损失补偿：可搬迁设备按搬迁运输费、安装调试费评估（如大型设备搬迁费按设备重置价的 10%-15% 计算）；不可搬迁设备按残余价值评估（如设备残值率 10%-30%）。
• 停产停业损失：按企业月平均利润 × 停产期限（如安阳规定停产期限最长不超过 12 个月），或按房屋补偿总额的一定比例计算（如 10%-20%）。

四、评估报告编制与送达阶段

1. 报告撰写与审核

• 评估报告需包含以下内容：
  • 封面（评估机构名称、项目名称、报告日期）；
  • 目录（各章节索引）；
  • 致委托方函（评估结论概述）；
  • 评估师声明（保证评估公正性）；
  • 评估假设与限制条件（如假设土地使用权合法存续）；
  • 评估技术路线（方法选择及参数说明）；
  • 评估结果明细表（土地、厂房、设备等分项价值）；
  • 附件（权属文件、现场照片、评估人员资质证书等）。
• 报告需经评估机构内部三级审核（项目负责人、技术负责人、机构负责人），确保数据准确、逻辑严密。

2. 报告送达与异议处理

• 评估机构向委托方及被拆迁人送达评估报告，并附送达回证。
• 若被拆迁人对评估结果有异议，可在收到报告之日起 5-10 个工作日内（按安阳当地政策）向评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议，可向安阳市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

五、后续争议解决与档案归档

1. 争议调解与法律程序

• 若复核或鉴定后仍存在争议，可由拆迁管理部门组织调解，或通过行政复议、行政诉讼等法律途径解决。评估报告作为关键证据，需在司法程序中接受质证。

2. 档案保存

• 评估机构需将评估资料（委托合同、现场记录、报告底稿等）归档保存至少 10 年，以备监管部门检查或后续争议查询。

流程图解（简化版）

接受委托 → 组建团队 → 现场勘察与资料收集 → 选择评估方法 → 分项价值测算 → 编制评估报告 → 审核报告 → 送达报告 → 复核/鉴定（如有异议） → 争议解决 → 档案归档

注意事项

• 时效性：评估基准日通常为拆迁公告发布之日，需注意市场价格波动对评估结果的影响（如安阳工业用地价格在 1 年内上涨 5%，需按最新行情调整）。
• 政策合规性：评估需严格遵循《国有土地上房屋征收评估办法》及安阳市地方性拆迁政策，避免因程序违法导致报告无效。
• 沟通协调：评估过程中需与拆迁方、被拆迁方保持沟通，如现场勘察时需被拆迁人签字确认厂房状况，确保评估结果认可性。